Cuánto cuesta alquilar un departamento de 2 ambientes en la Ciudad de Bs. As. y en qué barrios bajaron los precios

En algunas zonas de la ciudad se registraron descensos de hasta 10% en los precios iniciales de los contratos de alquiler, en comparación de abril respecto a marzo, en barrios como Villa Devoto, Villa del Parque, Versalles, Villa Lugano, Villa Pueyrredón y Liniers, entre otros

Aunque se hacen algunos contratos en dólares, prevalecen los acuerdos en pesos y por plazos de hasta dos años, e incluso en varios casos se acuerda ajustar el valor cada seis meses

Según fuentes del sector inmobiliario, esta tendencia se atribuye a dos factores principales: por un lado, el aumento significativo de la oferta, que en algunas zonas alcanzó un incremento superior al 300% en términos interanuales

Por otro lado, el considerable ascenso previo en los precios, cuando de acuerdo a la ley derogada los alquileres quedaban congelados en forma anual con una inflación viajando al 250%, sumado a la expectativa de una caída de la inflación y la implementación de nuevos contratos con ajustes más frecuentes, motivó a varios propietarios a reducir el precio inicial de los contratos de alquiler

Los departamentos de uno y dos ambientes figuran entre las opciones de vivienda con mayor demanda actualmente. A pesar de una expansión gradual en el mercado de alquileres, los precios aún se mantienen elevados, especialmente después de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU por parte del Gobierno. En este contexto, se registra un incremento del 234,7% en los precios de alquiler en los últimos doce meses.

Sin embargo, en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires se observa una baja en los precios iniciales de los contratos de alquiler. Se registraron descensos en los valores de hasta un 10%, en comparación de abril respecto a marzo, en barrios como Villa Devoto, Villa del Parque, Versalles, Villa Lugano, Villa Pueyrredón y Liniers, entre otros.

Según fuentes del sector inmobiliario, esta tendencia se atribuye a dos factores principales: por un lado, el aumento significativo de la oferta, que en algunas zonas, según Reporte Inmobiliario, alcanzó un incremento del 300% en términos interanuales. Por otro lado, el considerable ascenso previo en los precios, sumado a la expectativa de una caída de la inflación y la implementación de nuevos contratos con ajustes más frecuentes, motivó a varios propietarios a reducir el precio inicial de los contratos de alquiler.

Emiliano Lerner, arquitecto de SMILE desarrollos, detalló que “las unidades que más demanda tienen son las de dos y tres ambientes. Sin embargo, la subida en los precios forzó a cientos de inquilinos a optar por espacios más reducidos; aquellos que antes alquilaban un departamento de tres ambientes, hoy se ven en la necesidad de ajustarse a una propiedad más chica. En varios casos, esta situación también implicó tener que alejarse de zonas preferenciales debido a los elevados costos, buscando alternativas más accesibles”.

Entre máximos y mínimos

Puerto Madero, según Zonaprop, lidera el ranking de barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes en CABA, con un precio medio de $ 1.008.559 mensuales. Le siguen Palermo y Núñez, con valores de $4 98.738 y $ 481.285 pesos mensuales, respectivamente.

Respecto a la dinámica de precios, Lerner observa que “aunque se esperaría que un incremento en la oferta de unidades para alquilar reduzca los precios, esta tendencia no se confirma en todos los casos. Sin embargo, se anticipa una posible disminución de precios en los próximos meses, especialmente en aquellas unidades que llevan uno o dos meses sin alquilarse. A pesar de que la rentabilidad anual por alquiler sigue siendo baja para los propietarios, comparativamente es mayor que en años anteriores, rondando el 5%, similar a las cifras de 2013. Este incremento de rentabilidad viene de la mano con el aumento en los precios de alquiler, mientras que los valores de las propiedades se mantienen estables”.

Actualizaciones

Los ajustes más habituales en los nuevos contratos se realizan de manera trimestral o cuatrimestral, ya sea por Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL), variando según el criterio de cada propietario.

“Actualmente, los precios de partida se estabilizaron y se observa una tendencia a la baja en comparación con enero último. A pesar de que los precios no disminuyeron de manera absoluta, en un contexto de elevada inflación, la estabilización de precios actúa como una reducción efectiva. En la actualidad, los contratos de alquiler se fijan por dos años como plazo máximo con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el IPC si se abonan en pesos, o sin actualizaciones si el pago se realiza en dólares”, dijo Mariana Lucángeli, especialista en el sector inmobiliario.

Las propiedades de dos ambientes se encuentran entre las más solicitadas, favorecidas por el auge del trabajo remoto y la educación a distancia, al ofrecer la posibilidad de dividir el espacio para diversos usos.

Donde encontrarlos

A continuación se detallan los precios de los departamentos de dos ambientes con 50 m2 barrio por barrio según Zonaprop:

Puerto Madero: $ 1.008.559.

Palermo: $ 498.738.

Colegiales: $ 481.285.

Nuñez: $ 477.815.

Belgrano: $ 472.247.

Recoleta: $ 468.682.

Coghlan: $ 465.246.

Chacarita: $ 457.166.

Villa Urquiza: $ 455.727.

Saavedra: $ 448.138.

Villa Crespo: $ 447.732.

Parque Chas: $ 443.717.

Retiro: $ 440.433.

La Paternal: $435.458.

Villa Ortúzar: $ 433.572.

Villa Pueyrredón: $ 431.965.

Almagro: $ 430.774.

Agronomía: $ 421.455.

Caballito: $ 418.373.

San Telmo: $412.453.

Villa Devoto: $412.099.

Villa del Parque: $ 400.137.

San Cristóbal: $ 397.153.

Villa Luro: $ 395.989.

Balvanera: $ 395.434.

Boedo: $ 394.921.

San Nicolás: $ 393.997.

Monserrat: $ 388.430.

Parque Chacabuco: $ 384.798.

Constitución: $ 383.093.

Santa Rita: $ 380.096.

Velez Sarsfield: $ 377.996.

Flores: $ 375.260.

Barracas: $ 373.885.

Villa Gral Mitre: $ 372.806.

Parque Avellaneda: $ 372.056.

Monte Castro: $ 369.425.

Parque Patricios: $ 365.098.

Floresta: $ 352.340.

Liniers: $ 351.574.

La Boca: $ 345.382.

Mataderos: $ 336.108.

Lugano: $ 284.302.

Por José Luis CIERI

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Cuánto cuesta alquilar un departamento de 2 ambientes en CABA y en qué barrios bajaron los precios

Fuente: DIARIO INFOBAE (8–5–2024)

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El renacimiento de los créditos hipotecarios: tras 6 años de ausencia, los créditos hipotecarios UVA vuelven a estar disponibles en Argentina

Con el anuncio del vocero presidencial, Manuel Adorni, en abril de 2024, varios bancos estatales y privados lanzaron sus líneas de crédito para la adquisición, refacción, mejora o ampliación de viviendas

¿Qué son los créditos hipotecarios UVA?

Los créditos UVA se ajustan por inflación, utilizando la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) como unidad de medida. El valor de la UVA se actualiza mensualmente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC.

¿Qué bancos ofrecen créditos hipotecarios UVA?

Actualmente, varios bancos ofrecen créditos hipotecarios UVA, entre ellos:

• Banco Ciudad: Ofrece una tasa de interés del 5,5% (o 3,5% en el área céntrica de CABA) y un plazo máximo de 20 años.
• Banco Nación: Ofrece una tasa de interés del 4,5% para clientes del banco en viviendas de hasta 140 mil UVAs, y del 8% para el resto. También tiene una opción con cuota fija ajustable por CVS. El plazo máximo es de 30 años.
• Banco Hipotecario: Ofrece una tasa de interés del 8,5% con una reducción al 4,25% en el primer año para clientes con cuenta sueldo. El plazo máximo es de 30 años.
• Banco Supervielle: Ofrece una tasa de interés del 5% con una reducción al 4% en el primer año para clientes con cuenta sueldo. El plazo máximo es de 30 años.
• Banco Santander: Ofrece una tasa fija del 5,5% y el plazo máximo es de 20 años.
• Banco de Córdoba: Ofrece una tasa de interés del 4.9% (misma tasa para no clientes) y cuenta con un plazo máximo de 20 años.
• Banco ICBC: Ofrece un 5% de tasa de interés para clientes y un 7,5% de tasa de interés para no clientes. El plazo máximo es de 15 años.
• Banco de Corrientes: Ofrece una tasa de interes del 5% para los clientes, y no ofrece créditos a no clientes. El plazo máximo es de 20 años.

¿Dónde visitar términos y condiciones de créditos hipotecarios por banco?

• Banco Hipotecario: Visitar términos y condiciones.
• Banco Ciudad: Visitar términos y condiciones.
• Banco Superville: Visitar términos y condiciones.
• Banco ICBC: Visitar términos y condiciones.
• Bancor: Visitar términos y condiciones.
• Banco de Corrientes: Visitar términos y condiciones.
• Banco Nación: Visitar términos y condiciones.
• Banco Santander: Visitar términos y condiciones.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a un crédito hipotecario UVA?

Los requisitos generales varían según el banco, pero en general incluyen:

• Ser trabajador en relación de dependencia, monotributista o jubilado/pensionado.
• No tener antecedentes desfavorables en el sistema financiero.
• Demostrar ingresos suficientes para cubrir las cuotas del crédito.
• Presentar documentación que acredite la identidad, la situación laboral y la propiedad del inmueble (o terreno en caso de construcción).

¿Cuánto dinero se puede pedir?

El monto máximo de los créditos UVA varía según el banco, pero en general ronda los $250 millones. Algunos bancos, como el Banco Nación, tienen un tope máximo en UVAs (105 mil UVAs en este caso).

¿Cómo se calculan las cuotas?

Las cuotas de los créditos UVA se calculan en UVAs y se ajustan mensualmente según la evolución de la UVA. La tasa de interés se suma al saldo de deuda para determinar la cuota final.

¿Son convenientes los créditos hipotecarios UVA?

La conveniencia de los créditos hipotecarios UVA depende de varios factores, como la situación económica del solicitante, las expectativas de inflación y las condiciones del mercado.

Ventajas:

• Permiten acceder a una vivienda propia a pesar de la inflación.
• Las cuotas son relativamente bajas en comparación con los créditos tradicionales.
• Los plazos de pago son extensos.

Desventajas:

• Las cuotas pueden aumentar significativamente si la inflación se dispara.
• Se requiere un ingreso considerable para acceder al crédito.
• El riesgo de perder la vivienda en caso de no poder pagar las cuotas es alto.

Recomendaciones:

Antes de tomar un crédito hipotecario UVA, es importante analizar cuidadosamente las condiciones del mismo, comparar ofertas de diferentes bancos y evaluar la propia capacidad de pago. También es recomendable consultar con un especialista financiero para obtener asesoramiento personalizado.

Es importante destacar que la información contenida en este artículo es de carácter general y no debe considerarse como asesoramiento financiero.

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Créditos hipotecarios en Argentina - Una mirada actualizada 2024 - 2clics

Fuente: 2 CLICKS (10–5–2024)

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VER PARA CREER: EFECTO DNU MILEI EN EL MERCADO DE ALQUILERES (Que la cuenten como quieran) — Ante el exponencial crecimiento de la oferta en lo que va de 2024, bajó el precio inicial para alquilar

Durante abril, el número de unidades usadas ofrecidas en alquiler fue un 22% superior a la del mes de marzo pasado y en el primer cuatrimestre ya acumula un alza del 316%, según explicó Reporte Inmobiliario

En paralelo a este crecimiento de la oferta, se da algo también inédito en los últimos largos años: los precios de los alquileres caen en términos reales

El aumento del número de unidades disponibles en alquiler y los precios de oferta iniciales creciendo muy levemente con relación a la inflación e incluso según el caso permaneciendo estables o con reducciones demuestra una reacción positiva y que tiende a adecuarse a las posibilidades de pago de la demanda objetiva y de la posibilidad, ahora abierta a partir del DNU, de que el fijado al inicio del contrato no quede tan enormemente rezagado con relación a la inflación

La oferta de departamentos en alquiler en pesos continúa en alza, pero en marzo se desacelera tras un fuerte crecimiento en los primeros dos meses. Sin embargo, con la incorporación de las unidades en alquiler, así como con aumentos en menor cantidad de tiempo, los costos iniciales comenzaron a caer en su precio real.

Durante abril, el número de unidades usadas ofrecidas en alquiler fue un 22% superior a la del mes de marzo pasado y en el primer cuatrimestre ya acumula un alza del 316%, según explicó Reporte Inmobiliario (RI) en su informe.

Los alquileres inician a un costo más bajo

“La oferta que se incorpora lo hace partiendo de un precio inicial más reducido”, resalta el informe y explica que la suba de la cantidad de unidades en alquiler lo que produjo fue “una estabilización del precio medio en la oferta de unidades usadas”.

Respecto a la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes en oferta de alquiler que se publicaron en los buscadores de propiedades durante abril, que pasó de 1.874 unidades en marzo a 2.293 disponibles, “cuadruplicando las exiguas 551 que se ofertaban en diciembre del año pasado”.

En términos porcentuales la oferta de monoambientes disponibles para alquilar en pesos creció entre abril y marzo un 32%, mientras que las unidades de 2 y 3 ambientes aumentaron su número en un 17% y 29%, respectivamente. En tanto, los 4 ambientes lo hicieron en un 7%.

La mayor cantidad de departamentos usados ofertados en pesos, sigue concentrándose en los 2 ambientes reuniendo 1.038 unidades. El número de oferta de monoambientes llegó a 429, mientras que los 3 ambientes totalizaron 666. Por último con 160 unidades, los departamentos más grandes de 3 dormitorios son las unidades aún con menor disponibilidad con precios fijados en moneda nacional.

Alquileres en CABA: ¿cuánto costó un departamento en abril?

El valor medio de alquiler en CABA para las unidades de 2 y 4 ambientes se mantuvo estable, mientras que la media de las unidades de dos dormitorios aumentó un 2,3% y la de los monoambientes el 4%.

De esta manera, el valor medio de la oferta para una unidad de 1 ambiente, en abril pasado, alcanzó los $ 260.000 y la de un dormitorio se mantuvo en $ 300.000. Mientras tanto, la cotización media de los dos y tres dormitorios ofrecidos en alquiler se ubicó en $ 440.000 y $ 550.000, respectivamente.

El aumento del número de unidades disponibles en alquiler y los precios de oferta iniciales creciendo muy levemente con relación a la inflación e incluso según el caso permaneciendo estables o con reducciones demuestra una reacción positiva y que tiende a adecuarse a las posibilidades de pago de la demanda objetiva y de la posibilidad, ahora abierta a partir del DNU, de que el fijado al inicio del contrato no quede tan enormemente rezagado con relación a la inflación.

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Ante la mayor oferta, bajó el precio inicial para alquilar

Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (12–5–2024)

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Agarró a todos de sorpresa: el Banco Hipotecario haciendo punta relanzó su operatoria de créditos UVA para la compra de viviendas en hasta 30 años de plazo

No es para todos. En principio, es caro. Pero hacía casi 6 años que no había crédito hipotecario en la Argentina y por eso es una excelente noticia para todos aquellos que no son propietarios y sueñan con ello

Los deudores UVA que están pagando sus créditos del período 2017/2018 se la bancaron en una de nuestras peores crisis: el nivel de incumplimiento es menor al 1%.

El sistema UVA sobrevivió, eso parece deducir el Banco Hipotecario y por ello vuelve al ruedo. Y eso es una gran noticia.

¿En qué consiste? Se pueden pedir hasta 250 millones de pesos, es decir, hasta 250 mil dólares. Sobra para comprar viviendas de todo tipo. Te financian hasta el 80% de la casa, lo que es mucho.

El crédito se traduce en unidades UVA, que como todos sabemos están atadas a la inflación. Es decir que mes a mes lo que debés y la cuota se ajusta por inflación. Eso mantiene el valor del capital para que la inflación no lo diluya.

A eso se agrega el interés, que es lo que el banco cobra por prestarte el capital. Esa tasa (costo financiero total) es alta: 8,65%. Si tenés cuenta sueldo en el Hipotecario el primer año es de 4,4%. La cuota no puede exceder 25% del ingreso del solicitante, en una pareja los ingresos se pueden sumar.

Un ejemplo que dio el especialista Federico González Rouco: si pedís 50 millones de pesos (50 mil dólares) a 25 años de plazo tu cuota sería hoy de 400 mil pesos, que es más de la mitad de un sueldo promedio aunque también lo que se paga por muchos alquileres. Tu hogar debería tener ingresos por 1,6 millones. Y los 50 millones no alcanzan para mucho.

No es para cualquiera. Es caro, porque uno se ata por años a una tasa mayor al 8%, alta para cualquier parámetro mundial.

Ahora ¿Por qué vuelve? Primero, implica una apuesta del banco a que los ingresos empezarán a dejar de perder contra la inflación. Si no, no prestaría, porque ningún banco quiere clientes que no le puedan pagar. Segundo, se esperaba que esto empezara a suceder, pero más tarde. La movida del Hipotecario podría ser seguida por otros bancos, porque con esto el banco apunta a conseguir que gente con buenos ingresos le dé su cuenta sueldo y sea su cliente durante casi el resto de su vida. Y se supone que los demás no van a querer quedar atrás.

También vuelve porque el Gobierno y el Banco Central, como han hecho parte del ajuste, ya no toman prestados todos los depósitos de los bancos. Y los bancos tienen que ver a quién prestarle el dinero.

Por último, ¿por qué es bueno?

Primero, porque no importa tanto si este crédito ahora al principio es sólo para “ricos”. Si el rico se construye una casa de 250 mil dólares va liberar la de 150 mil que habita ahora. Y a esa casa podrá ir una familia de clase media. Y la que ocupaba esta familia puede quedar para un joven que recién empieza. La clave es que haya más casas. Más oferta. Y a medida que la tasa baje, el préstamo en sí será más accesible.

Pero hay otra cosa: esto muestra que algo se hizo bien en la política: Macri lanzó los créditos UVA para facilitar que en un país con inflación pudiera haber crédito. Y pese a los reclamos de los deudores UVA, el gobierno de Cristina/Alberto/Massa ni la Justicia destruyeron el sistema. Resistieron la tentación de decirles a los bancos “jodete, ahora te congelo las cuotas y vos perdés lo que prestatste” para quedar bien con los deudores y dejar que la inflación les licuara el préstamo y les regalara la casa. Los que prestaron no fueron violados en su derecho de propiedad. Y, con mucho sacrificio, los deudores UVA se la bancaron en una de nuestras peores crisis: el nivel de incumplimiento es menor al 1%. El sistema UVA sobrevivió, eso parece deducir el Banco Hipotecario. Y eso es una gran noticia.

Esto es clave. Tiene que ver con la batalla cultural profunda. Argentina se especializó durante más de 70 años en demonizar al que presta dinero y en santificar al que lo debe. Algo incompatible con el ahorro, la inversión y el capitalismo. Nadie obliga a un deudor a endeudarse. Y el prestamista finalmente es el que pone en riesgo su capital para permitir una mejora en el nivel de vida. Respetar eso es la razón profunda por la que en Chile los créditos hipotecarios equivalen al 28% del PBI y en Argentina nunca pasaron del 5%. La diferencia es abismal: los chilenos pueden comprar una casa y los argentinos no. Aprendamos la lección.

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Crédito hipotecario: por qué es caro, por qué vuelve y por qué es muy bueno

Por Adrián SIMIONI

Fuente: CADENA 3 — CORDOBA (24–4–2024)

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EL COLEGIO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES (CPI — CUCICBA) INTIMÓ AL PORTAL ZONAPROP POR CARTA DOCUMENTO PARA QUE EN 24 HORAS COMO MÁXIMO RETIRE UNA NOTA DE SU PORTAL POR SUMINISTRAR INFORMACIÓN FALSA Y ENGAÑOSA A LA SOCIEDAD

El Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CPI — CUCICBA) solicitó mediante comunicación fehaciente (Carta Documento fechada el 29–4–2024) que retire la información engañosa de la SECCIÓN NOTICIAS de su portal

El planteo se hace en defensa de nuestra profesión de Corredores Inmobiliarios legales y matriculados

Queremos aclarar que en la Ciudad de Buenos Aires el título habilitante deber ser otorgado por una Universidad.

Y ratificamos nuestro rechazo a la figura de “agentes” por considerarla una forma ILÍCITA de ejercer la profesión.

Desde nuestra institución seguiremos agotando todas las acciones judiciales para fortalecer nuestra actividad profesional.

Es una nota del 31–10–2023 titulada: ¿Que se necesita para ser Corredor Inmobiliario?

La misma contiene varias inexactitudes y ardides que claramente la empresa no puede desconocer en virtud de estar presente y formar parte del mercado inmobiliario argentino desde hace ni más ni menos que 15 años

Ya en el comienzo de la nota se ve la desinformación adrede de la nota al no decir con claridad que el Corredor Inmobiliario para poder ejercer legalmente debe cursar una Carrera Universitaria y obtener un título habilitante y no un “certificado” (Carrera Terciaria)

“Más que solo tener un certificado, ser corredor inmobiliario implica dominar una variedad de habilidades y herramientas esenciales para sobresalir en este sector altamente competitivo.”

“Sin embargo, la carrera de un “Agente Inmobiliario” se sustenta en gran medida en las habilidades interpersonales, conocidas como habilidades blandas.”

La nota dice también lo siguiente:

Estos son los principales requisitos que tenés que cumplir:

• Edad: ser mayor de 18 años.

• Residencia: es requisito residir en la zona en que la que planeás ejercer la profesión. Por ejemplo, si querés trabajar como corredor inmobiliario en Córdoba, tenés que demostrar tu residencia en la ciudad.

• Formación académica.

“Los cursos de formación abarcan diversos aspectos relacionados con el sector inmobiliario, que incluyen leyes pertinentes, así como fundamentos de economía, marketing y negocios.”

Repetimos que quien quiera ejercer como Corredor Profesional Inmobiliario y matricularse en cualquier jurisdicción del país, debe iniciar y completar la Carrera Universitaria correspondiente y obtener el Título Terciario correspondiente en las instituciones educativas habilitadas para ello (por ejemplo en CABA las que describe la ley 2340 sancionada por la Legislatura local el 17–5–2007).

Por lo cual no hace falta aclarar que cuando la nota dice “LOS CURSOS DE FORMACIÓN” es totalmente equívoca, inexacta y malintencionada y hasta un discurso y una dialéctica exactamente igual a la de las franquicias inmobiliarias ilegales.

Pero en su claro interés de desinformar intencionalmente a la sociedad, ZONAPROP continúa diciendo en dicha nota:

¿Es factible ejercer cómo agente inmobiliario en Argentina sin poseer un título universitario?

La respuesta es afirmativa. No obstante, es imprescindible que cumplas con al menos dos condiciones adicionales:

• Superar un examen administrado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la localidad correspondiente, por ejemplo, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

• Obtener certificaciones relacionadas con el ámbito inmobiliario, siendo requerido un mínimo de dos de estas certificaciones.

Adicionalmente, algunas empresas podrían imponer requisitos adicionales en casos en los que el candidato no cuente con un título de corredor inmobiliario. (¿? De que empresas habla si las únicas entidades habilitadas para matricularse por ley son los Colegios Profesionales Inmobiliarios de Martilleros y Corredores Públicos de cada jurisdicción que lejísimos de ser “empresas” son instituciones semipúblicas con facultades delegadas por ley desde el Poder Ejecutivo Nacional y Local.

Aclaremos: la figura de Agente Inmobiliario no existe y es completamente ilegal. Debe existir un Corredor o Martillero Matriculado y luego éste lógicamente podrá contar con empleados que formen parte de su empresa y lo obliguen a él como profesional a cargo por sus actos.

La figura ilegal de Agente Inmobiliario es precisamente un invento de las franquicias inmobiliarias ilegales que hasta los llaman “emprendedores independientes” a quienes les cobran incluso una cuota / arancel mensual (le llaman fee) más varios gastos adicionales de todo tipo para poder formar parte de la red.

Por ejemplo El punto 1 de superar un “examen administrado” por el Colegio Profesional en el caso de la CABA es totalmente inexistente el mismo. Lo que el Colegio hace es solicitar al interesado en matricularse toda la documentación respaldatoria y necesaria para cumplimentar con las exigencias y normas que exigen las leyes de colegiatura

Y por si hacía falta algo más como frutilla del postre la nota agrega:

¿Dónde certificarse para ser un corredor inmobiliario? (¿¿??)

Academia Zonaprop — Tokko Broker

La Academia Zonaprop — Tokko Broker ofrece una oportunidad para que los corredores inmobiliarios mejoren sus habilidades, obtengan una certificación gratuita y se mantengan competitivos en el mercado inmobiliario.

La Carta Documento enviada por el CPI — CUCICBA a ZONAPROP dice:

Bs. As., 29 de abril de 2024

En mi carácter de Presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Bs. As., en virtud a la inexacta, temeraria y engañosa información volcada en vuestro portal ZONAPROP NOTICIAS en el que ante la pregunta “¿Es factible ejercer como Agente Inmobiliario en Argentina sin poseer Título Universitario? La respuesta es afirmativa….” resulta falso que los exámenes sean administrados por los Colegios Inmobiliarios. Conforme lo establecido en la Ley Nacional Nª 25028 que reforma el Decreto Ley 20266/73 en el Art. 32 Inciso B indica “Poseer Título Universitario expedido o revalidado en la República Argentina, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten”

En el ámbito de la Ciudad de Bs. As. donde rige la ley local Nº 2340, la Carrera de Corredor Inmobiliario tiene una duración mínima de 2 ½ años, y el título debe ser otorgado por una Universidad.

Asimismo le informados que la profesión es la de CORREDOR INMOBILIARIO y que el contrato de agencia no es compatible con nuestra actividad, por lo que “el agente inmobiliario” que ustedes erróneamente mencionan en su artículo es una forma irregular e ilícita de ejercer la profesión.

Incluso los invitamos a estudiar los fallos de la Justicia Nacional del Trabajo que condenan esa figura jurídica y la equiparan a una relación de empleo encubierto (en negro).

Por tales, motivos los intimamos para que en el plazo de 24 horas de recibida la presente, retiren la publicación indicada y rectifiquen la información errónea de vuestro portal, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales en su contra.

Firma la presente Carta Documento el CPI Diego Guillermo FRANGELLA en su carácter de Presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA)

NOTA COMPLETA EN ZONAPROP NOTICIAS

https://www.zonaprop.com.ar/.../que-se-necesita-para.../....

ACLARACION: LA NOTA QUE CUANDO HICE ESTE POSTEO ANTES DEL MEDIODÍA DE HOY MARTES 30–4–2024 ESTABA TODAVÍA PUBLICADA PERO SIENDO LAS 16.30 HS. YA NO LO ESTÁ POR ESO Y PORQUE ME LO IMAGINÉ PUDE TOMAR LAS CAPTURAS DE LA MISMA QUE SE VEN AQUÍ MISMO EN LA PUBLICACION

Cambio de tendencia en el mercado inmobiliario porteño: hay precios a la baja y crecieron un 20% las consultas

Tras seis años de crisis, el sector comienza a mostrar signos de recuperación. Según el Colegio de Escribanos porteño y las inmobiliarias desde marzo aumentó el ritmo de operaciones y consultas para compraventa

Datos recientes marcan un potencial punto de inflexión. Se está notando un mercado con otro dinamismo que se ve reflejado en el crecimiento constante de las escrituras durante los últimos 2 años

Cambiaron las expectativas: la caída de valores que tuvimos desde 2018 y durante los últimos 5 años en forma ininterrumpida, se ha frenado

Es importante recordar que durante años para el comprador con dólares en mano era negocio seguir esperando, porque los precios caían. Eso cambió en 2023 porque el descenso se detuvo y con costos de la construcción que se están disparando, cada vez es más evidente que es momento de comprar.

Se está instalando la idea de que los precios van a subir y esto destrabó la demanda, que comienza a ver la posibilidad concreta que si ello ocurre, nuevamente quedará sin poder concretar una operación que viene demorando hace tiempo especulando con la caída de los valores

Luego de seis años de una crisis prolongada, el mercado inmobiliario parece vislumbrar un cambio de rumbo. El cierre del año pasado y el comienzo de 2024 marcan un punto de inflexión para la compra y venta de viviendas.

Según el último relevamiento de escrituras realizado por el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, correspondiente al mes de febrero, el monto total de las transacciones inmobiliarias alcanzó los $ 169.632 millones. Esta cifra representa un notable aumento del 447,5% en comparación con el mismo mes de 2023.

Las inmobiliarias, según los últimos análisis, experimentaron un crecimiento del 20% interanual en el número de consultas y en el volumen de actos notariales desde marzo (aún resta confirmarse el resultado final), en comparación con el mismo mes del año pasado, el cual había registrado un total de 2.893 escrituras.

Jorge De Bártolo, titular del Colegio de Escribanos porteño, comentó: “El primer trimestre del año está por marcar un hito en los últimos 6 años, incluso supera los niveles de actividad pre pandemia en 2019. Observamos una tendencia gradual al alza, indicando un creciente interés de las familias por asegurar su hogar. Si bien tradicionalmente los primeros meses del año suelen ser más tranquilos, los primeros de este año fueron notablemente activos”.

Durante períodos con acceso al crédito hipotecario se vio el doble de transacciones, lo que resalta la importancia de estas condiciones para el mercado. En febrero, sólo hubo 79 escrituras formalizadas con hipoteca.

Entre las razones que justifican la recuperación del sector que ya venía advirtiéndose en el último trimestre de 2023, Alejandro Braña, experto del Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, señaló que los precios de viviendas usadas experimentaron una notable reducción en dólares en los últimos 5 o 6 años, alcanzando entre un 40% y un 50% en la mayoría de los casos de los inmuebles que venían de aquella época. “Esta baja de valores se vio acompañada de una marcada disminución en la oferta de propiedades en venta reciente. Este fenómeno puede atribuirse en parte a la derogación de la Ley de Alquileres, que multiplicó la oferta en este sector de manera significativa en apenas tres meses y medio”.

Desde la Mesa del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario Porteño (CPI — CUCICBA) se observó en el último periodo, que el mercado de departamentos mostró una estabilización en la cantidad de unidades publicadas, con un promedio de 69.961 listados en diversos portales.

“Tras detener su tendencia a la baja, la oferta experimentó un leve aumento del 0,6% en los últimos 30 días. Sin embargo, desde octubre de 2022 hasta marzo de 2024, se registra una reducción acumulada de 37,78% en las publicaciones, equivalente a 42,489 unidades menos. Además, en los últimos 90 días, la oferta ha disminuido un 4,86%”, dijo Braña.

Dinamismo

Actualmente, se encuentran disponibles más de 30.000 departamentos en diversos barrios porteños por menos de USD 85.000, tras la estabilización de los valores.

Gisela López Moreno, de Century 21 GISI LM, destacó que el descenso de los valores en el mercado de viviendas usadas abrió nuevas oportunidades tanto para aquellos que antes no podían acceder a una vivienda propia como para quienes buscan invertir. “En este contexto, los barrios más recomendables para aprovechar esta disminución de valores son Villa Crespo, Almagro, San Cristóbal, Recoleta, Balvanera y Montserrat, donde se pueden encontrar importantes oportunidades inmobiliarias”.

El mercado está dinámico. Cambiaron las expectativas y se está instalando la idea de que los precios van a subir más y esto destrabó la demanda.

“También los PH son altamente buscados para operaciones de flipping (compra de viviendas para reformar y luego vender o habitar), ya que su reciclado permite agregar valor con una inversión mínima, generando así grandes rendimientos. Para quienes están comprando su primera vivienda, es esencial tener claro el presupuesto disponible, incluyendo impuestos y gastos notariales”, agregó López Moreno.

Es importante recordar que durante años para el comprador era negocio seguir esperando, porque los precios caían. Eso cambió en 2023 porque el descenso se detuvo y con costos de la construcción que se están disparando, cada vez es más evidente que es momento de comprar.

Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades y quien realiza Radar Inmobiliario, destacó que “los inmuebles más demandados para compra y los que concretan las operaciones varían, destacándose en la actualidad los departamentos con precios entre USD 50.000 y 90.000, que hace cuatro años costaban el doble. Estos inmuebles son atractivos tanto para quienes buscan un retorno por renta como para aquellos interesados en la capitalización”.

Suba de valores

El incremento de los precios de las viviendas en CABA en la actualidad se debe principalmente al aumento en el costo de la construcción. Este fenómeno impacta en todos los segmentos, no solamente en los nuevos emprendimientos.

En este escenario, hay temores por el posible agotamiento de la oferta de viviendas pequeñas en el mercado. “Aunque todavía no se alcanzó ese punto, el repunte en la demanda sugiere que las primeras unidades en escasear serán precisamente esos espacios menores o aquellos con precios más accesibles (hasta USD 70.000/80.000), dado que presentan una rentabilidad más atractiva en relación a la inversión realizada”, concluyó Achával.

Por José Luis CIERI

LINK A LA NOTA COMPLETA EN EL MEDIO DIGITAL

Cambio de tendencia en el mercado inmobiliario porteño: hay precios a la baja y crecieron un 20% las consultas

Fuente: DIARIO INFOBAE (24–4–2024)

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LA RECUPERACION DESDE EL AÑO 2022 DEL MERCADO INMOBILIARIO Y DE LAS COMPRAVENTAS EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES NO SE DETIENE

El 1º trimestre de 2024 marcó un hito resultando el mejor de los últimos 6 años con un crecimiento del 16% con respecto al del año pasado

Se verificó un crecimiento interanual de algo más del 18% y un notable crecimiento intermensual del 54%

Actos de escrituras de compraventa MARZO 2024: 3499

Monto involucrado: $ 300.553 millones

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el tercer mes de 2024 una suba de 18,3% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3499 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 347%, con $ 300.553 millones.

En comparación con febrero de 2024, los actos treparon un 53,6% (febrero 2213 escrituras)

El monto medio de los actos fue de $ 88.418.261 (98.758 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 277,9% en un año en pesos, y en moneda estadounidense bajó 11,3%

En marzo, hubo 106 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la baja en ese sentido es del 4,5% respecto al mismo mes del año pasado. Y el trimestre, con 254, representa una merma del 2,3%

Presidente Jorge De Bártolo:

“Si analizamos el volumen del trimestre, es el mejor de los últimos 6 años y se condice con las variaciones que venimos observando y es un dato alentador. De hecho, hay un crecimiento del 16% respecto al mismo período del año pasado. Pero insistimos con la capacidad de recuperación que tendría el mercado inmobiliario si vuelve el crédito hipotecario: la última vez que hubo un estímulo a las familias, el nivel de compraventas era el doble de lo que tenemos hoy (casi 15.000 en 2018 versus 7500 en 2024), por eso remarcamos que préstamos de esta índole son virtuosos”.

LINK AL INFORME COMPLETO EN LA WEB INSTITUCIONAL DEL COLEGIO ESCRIBANOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Cantidad de escrituras de compraventa realizadas en marzo 2024

Fuente: COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES (24–4–2024)

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Increíble: los alquileres aumentaron más de 1100% en 5 años pero esa suba representa menos de la mitad que la inflación general acumulada en ese período y un 500% por debajo de los ajustes salariales

Los alquileres de viviendas subieron con fuerza pero lejos estuvieron de ser lo que más se encareció en la Argentina desde fines de 2018 a la fecha

Lo que muestra con total claridad el estudio privado con datos elaborados por el INDEC es que los alquileres se ajustaron un 500% menos que los salarios formales (Índice RIPTE): Ajuste salarios 1517% vs Alquileres 1027%

Pero además, mucho más aun por debajo de la inflación nivel general: ni más ni menos que un 1500% inferior fue el ajuste de los alquileres comparando con la inflación del mismo período (Inflación Nivel General 2519% vs Alquileres 1027%)

Los precios de los alquileres registraron en Argentina un aumento del 1027% desde fines de 2018 hasta la actualidad, según confirmó un análisis privado con base en cifras del INDEC.

A pesar de este notable incremento, un récord histórico para los costos asociados a la vivienda, no fue el mayor aumento en el último quinquenio. Las mayores subas en este periodo se registraron en “Adquisición de Vehículos”, “Medicamentos”, y “Frutas y verduras”: fueron del 4.083%, 3.850% y 3.693%, respectivamente.

Además, en el mismo lapso de tiempo, la inflación general, siempre de acuerdo a los datos del INDEC, fue de 2.808%, porcentualmente más del doble de lo que aumentaron los alquileres.

El período más crítico de aumentos de estos últimos en CABA se registró entre 2023 y enero de 2024, cuando los precios escalaron un 308%, superando en 54 puntos porcentuales la inflación acumulada en igual lapso, que fue de 254%.

Sebastián Menescaldi, economista y director asociado de la consultora Eco Go (que generó el informe), analizó la situación del mercado de alquileres destacando que, aunque hubo un incremento notable en los precios durante el último trimestre de 2023, no resultó extraordinario en términos históricos ni comparado con otros bienes. “Los alquileres no experimentaron un alza tan significativa; más bien, la regulación introducida por la Ley de Alquileres (derogada por el DNU del actual Gobierno) resultó en un incremento moderado. El verdadero problema no fue un aumento pronunciado de precios sino una marcada reducción de la oferta”.

La escasez de opciones de alquiler no fue consecuencia directa de los incrementos de precios, sino de las regulaciones que limitaron la disponibilidad de unidades.

Esta situación condujo a una reacción negativa por parte de los propietarios, que frente a la normativa de actualizar los precios solo una vez al año y con incrementos por debajo de la inflación, concluyeron que no era conveniente ofrecer sus propiedades en el mercado de alquileres tradicionales.

Factores

Hay varias causas detrás del aumento en los precios de los alquileres, además de la persistente inflación y los aspectos normativos para celebrar contratos. Esta situación condujo en los últimos dos años a cientos de propietarios a incrementar sus precios por encima de la inflación para protegerse. Otros directamente optaron hasta fin de año por retirar sus inmuebles del mercado de alquiler, exacerbando así el incremento de los costos para los inquilinos.

“La reacción de los propietarios ante las restricciones impuestas para la actualización de los alquileres tuvo como resultado un marcado aumento de estos por encima de la inflación. Este comportamiento responde a un intento de los dueños de inmuebles por salvaguardar su rentabilidad frente a un contexto económico adverso”, detalló Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.

La última vez en un contexto histórico que los valores de alquiler de viviendas experimentaron un aumento tan significativo fue en 1907.

Álvarez de Celis evocó la llamada Huelga de inquilinos en Argentina, un evento histórico que reunió a 32.000 obreros en protesta por las condiciones de alquiler en la ciudad de Buenos Aires, marcando uno de los primeros conflictos significativos entre inquilinos y propietarios en el país.

Desde aquel entonces, diversas circunstancias difíciles para los inquilinos surgieron, vinculadas a estrictas regulaciones y a períodos de inflación o hiperinflación.

“Si bien la situación actual, iniciada en 2018, comparte ciertos paralelismos con eventos históricos, la diferencia radica en que actualmente cerca del 40% de la población vive en condición de inquilinato”, señaló Álvarez de Celis.

Desde septiembre de 2017, el mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires estuvo sujeto a regulaciones que influyeron en los precios. Para entender si aumentaron significativamente, es necesario compararlos con otros precios dentro de un contexto de control regulatorio.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, apuntó que, tras la implementación de estas regulaciones, los precios de alquiler se vieron afectados negativamente, a lo que se suma la alta inflación que sufrió el país en los últimos años. “La combinación de un mercado regulado con inflación no puede tener buenos resultados”.

Oferta en expansión y precios estables

Tras la implementación del DNU, se observa un crecimiento en la oferta inmobiliaria, caracterizado por contratos de duración reducida y ajustes de precio cada cuatro o tres meses, negociados directamente entre propietarios e inquilinos (también en el gráfico siguiente se observa cómo evolucionó el mercado de alquileres en CABA desde mitad de 2019 al presente).

Si la inflación disminuye, parece improbable un aumento en los precios iniciales de los contratos de alquiler. Es esencial considerar la evolución de los salarios como un factor determinante en este contexto.

Balayan opinó sobre cómo abordar los desafíos actuales en el ámbito de la vivienda y revertir la tendencia creciente hacia el inquilinato. “Las mejoras necesarias en el sector habitacional deben enfocarse en la estabilidad económica y en la revisión de las regulaciones vigentes, que instauraron incentivos negativos impactando adversamente en el mercado a largo plazo. La Ley de Alquileres resultó ser excesivamente costosa en varios sentidos, incluso más perjudicial que el cepo cambiario. Si no se comprende correctamente la situación, las soluciones propuestas podrían empeorar la problemática. Es clave un diagnóstico acertado para implementar medidas efectivas”, subrayó.

Horizonte

Mirando hacia el futuro y la resolución de la cuestión habitacional, Menescaldi considera crucial recuperar y expandir la oferta de alquileres.

“Sería importante que, además de regular la oferta existente, surgieran nuevas opciones. En los próximos meses, si los salarios empiezan a recuperarse, podría ser relevante que apareciera una nueva oferta de crédito hipotecario, algo que se facilitaría con la disminución de la incertidumbre económica. A medida que el proceso económico se fortalezca y crezca el empleo, es razonable esperar una reactivación del sector hipotecario y, con ello, un impulso para el mercado inmobiliario”, señaló.

Sin embargo, es cauteloso sobre el corto plazo: “La realidad es que actualmente estamos en niveles muy bajos de actividad en el mercado inmobiliario y aún falta camino por recorrer. Probablemente, el crecimiento inmobiliario de este año se concentre en la oferta de propiedades a la venta más que en la reactivación de créditos hipotecarios, lo cual podría comenzar a cambiar recién el próximo año”.

Será complicado superar la actual coyuntura sin la reactivación del crédito hipotecario accesible para los sectores de clase media y baja. Para lograrlo, es necesario implementar políticas públicas que fomenten este tipo de vivienda, siguiendo ejemplos de países como Uruguay, Chile o Paraguay, donde se desarrollaron iniciativas exitosas.

Álvarez de Celis concluyó: “Miles de inquilinos enfrentan costos de alquiler comparables a lo que serían cuotas de crédito hipotecario. Pero hay que reconocer que el sistema financiero aún no está preparado para adoptar políticas de fomento habitacional. Si se logra una reducción significativa de la inflación, el crédito hipotecario podría comenzar a florecer gradualmente”.

Por José Luis CIERI

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Increíble: los alquileres aumentaron más de 1.100% en 5 años, pero subieron menos de la mitad que la inflación general

Fuente: DIARIO INFOBAE (20–4–2024)

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Febrero de este año fue el mes con menos crédito hipotecario en Argentina desde que lo empezó a medir el Banco Central

Los últimos 3 años registran en la Ciudad de Buenos Aires un promedio mensual de apenas 120 escrituras con hipoteca: 1634, 1217 y 1468 en los años 2021, 2022 y 2023, respectivamente

En números: el dinero otorgado equivale a apenas 27 departamentos (en todo el país) y es casi 190 veces inferior al promedio de los créditos UVA, que rondaba los 500 millones de dólares mensuales. Los datos los calculó la consultora Empiria en base a la información del Banco Central.

Según datos de la Encuesta Nacional de Gastos del Indec (ENGHo), en 2013 solo el 10% de los hogares pudo financiar la compra, construcción o ampliación de su vivienda. Hoy la situación es incluso más crítica.

Federico GONZALEZ ROUCO de la consultora EMPIRIA manifestó con total claridad que “Comprar zapatillas en cuotas y una vivienda al contado no tiene ningún sentido. Muchísimos países -incluso varios latinoamericanos con economías inestables- lograron convertir al crédito hipotecario en el principal mecanismo que tienen los hogares de clase media para acceder a la vivienda en propiedad.”

“La aparición de los créditos UVA redujo en un 56% el ingreso necesario para acceder a un crédito hipotecario y pasó a equivaler a menos de dos sueldos promedio”, explica Federico. “Muchas personas que conozco accedieron a su primera vivienda gracias a uno de estos créditos y hoy pagan cuotas inferiores a las de un alquiler.”

Arreglar la macroeconomía es un paso necesario, pero no suficiente, para volver a tener este tipo de instrumentos hipotecarios de acceso a la vivienda. Qué hacen otros países de la región.

Febrero de este año fue el mes con menos crédito hipotecario en Argentina desde que lo empezó a medir el Banco Central.

En números: el dinero otorgado equivale a apenas 27 departamentos (en todo el país) y es casi 190 veces inferior al promedio de los créditos UVA, que rondaba los 500 millones de dólares mensuales. Los datos los calculó la consultora Empiria en base a la información del Banco Central.

¿Cómo hace entonces la gente para comprar un inmueble hoy en día? “En su mayoría son ahorros previos de muchos años, y hay un porcentaje de compra y venta (personas que venden un inmueble para con esa plata comprar otro). Lo llamamos efecto encadenamiento”, me explica Soledad Balayan, de Maure Propiedades.

El resto de los mortales no tenemos chance, al menos en las grandes ciudades. En diciembre, la Dirección General de Estadística y Censos porteña estimó que una pareja de profesionales debería multiplicar sus ingresos más de cuatro veces para poder acceder a un préstamo para la compra de un departamento de 2 ambientes.

Según datos de la Encuesta Nacional de Gastos del Indec (ENGHo), en 2013 solo el 10% de los hogares pudo financiar la compra, construcción o ampliación de su vivienda. Hoy la situación es incluso más crítica.

“Hay profesionales a los que les cuesta alquilar en este contexto, así que imaginate que para crédito estamos muy lejos”, dice Soledad.

“El crédito hipotecario en Argentina siempre fue esquivo, principalmente porque la visión política preponderante no incluyó al sector financiero como actor relevante de la política habitacional y porque la macroeconomía no dio mucho margen para pensar en largo plazo”, dice Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y autor de El sueño de la casa propia.

Federico suele repetir que comprar zapatillas en cuotas y una vivienda al contado no tiene ningún sentido. Que muchísimos países -incluso varios latinoamericanos con economías inestables- lograron convertir al crédito hipotecario en el principal mecanismo que tienen los hogares de clase media para acceder a la vivienda en propiedad.

Cómo tener crédito en economías inestables

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo donde el banco toma como garantía la propiedad que la persona interesada quiere comprar o construir. Sin embargo, para que esto ocurra tienen que darse algunas condiciones, que Federico explica en El sueño de la casa propia.

Primero, el interesado debe reunir determinadas condiciones: un buen historial financiero, ingresos demostrables, eventualmente presentar uno o más cotitulares. Luego debe contar con los ahorros necesarios para pagar la parte del crédito que el banco no financia (lo que se conoce como pago inicial o down payment) y debe contar con un nivel de ingresos tal que el banco crea que la cuota va a ser pagada sin problemas.

Se imaginan cómo sigue el razonamiento. “En contexto de alta inflación, como los que fueron comunes en varios períodos de las últimas décadas en América Latina, el crédito hipotecario se vuelve muy lejano para el hogar promedio”. Es por eso que muchos gobiernos de la región desarrollaron instrumentos que permiten promover el crédito hipotecario en economías inestables.

Las experiencias regionales de este tipo arrancaron en 1967, primero en Chile con la creación de una Unidad de Fomento (UF) que evoluciona según el nivel de precios. Un año más tarde, Uruguay estableció la Unidad Reajustable (UR), atada a la evolución de los salarios, y al poco tiempo le siguió Colombia con la la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), que de manera similar al caso chileno evoluciona de acuerdo a la variación de los precios durante el último año.

Hubo algunas reformas posteriores (Colombia reemplazó la UPAC por la Unidad de Valor Real y Uruguay creó la Unidad Indexada que hoy convive con la Unidad Reajustable), pero en lo fundamental el esquema se mantuvo. Mientras tanto, otros países se sumaron al intento por dar respuesta a la falta de crédito en contextos de crisis y alta inflación: México creó la Unidad de Inversión (UdI) y Bolivia hizo lo propio con la Unidad de Fomento de Vivienda (UFV).

“En la mayoría de los casos, los mercados de crédito hipotecario lograron un nivel de desarrollo considerablemente mayor al argentino”, dice Federico. Y si bien esto no se explica necesariamente por las unidades indexadas, es posible pensar que han jugado un rol relevante.

“El contexto macroeconómico, político y legal es, quizás, el principal factor a la hora de entender el desarrollo del crédito hipotecario pero, en el día a día, debe apoyarse en estos instrumentos que permiten la transición. La unidad indexada es especialmente útil y necesaria en contextos de inflación elevada”, sostuvo el economista.

¿Y por casa cómo andamos?

En Argentina, las unidades indexadas comenzaron en 1980 durante la última dictadura con la famosa circular 1.050 del Banco Central que ató el el valor de los créditos al índice de ajuste financiero (IAF). Esta experiencia resultó traumática por un problema de diseño, es decir, por haber elegido a la tasa de interés como valor de referencia. La hiperinflación de los últimos años del presidente Raúl Alfonsín terminó por dinamitar el sistema.

Durante los años noventa hubo un breve repunte del crédito, gracias a la caída de la inflación (con el tipo de cambio como ancla nominal), el ordenamiento macroeconómico y la sanción de la Ley de Fideicomisos. Pero la crisis de 2001 -otra más en nuestra atribulada historia, y una de las peores- generó una masiva ruptura de contratos y destrozó la capacidad de ahorro de la población.

Según el trabajo citado, durante el kirchnerismo se dio una recuperación económica “que miró de lejos al crédito”. El Gobierno desarrolló una política de vivienda que prescindió del sistema financiero y se apoyó en los programas públicos, siempre insuficientes frente a la escala del déficit habitacional.

En 2012, el gobierno de Cristina Kirchner lanzó PROCREAR, un programa de créditos con cuota fija y subsidios a la tasa de interés con el que se buscaba revitalizar la economía local. Ramiro Segura y Natalia Cosacov, de la Universidad Nacional de La Plata, investigaron el impacto del Procrear y llegaron a la conclusión de que si bien logró dinamizar la construcción y el nivel de empleo en el sector, “esta dinamización también impactó en el incremento de los precios del suelo y de los materiales, que se transformaron en un obstáculo o un límite para la expansión del programa”. (En esta columna hablamos sobre la importancia de contar con planes de ordenamiento territorial).

La primera edición del programa estuvo a cargo del Banco Hipotecario y no permitía la intervención de otras entidades financieras. Por entonces se ofrecían créditos con tasas de interés de entre 2% y 14% anual, cuando la inflación ya superaba el 20% o el 30%. Y más allá de los méritos del programa, hacia 2015 el crédito hipotecario para vivienda representaba apenas el 0,4% del PBI (como referencia, en 1999 había sido del 2,8%).

¿Los créditos UVA fueron malos?

En 2016, el gobierno de Mauricio Macri lanzó la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y permitió que los créditos hipotecarios se ofrecieran con una cuota variable e indexada por el índice de precios al consumidor o IPC.

“La aparición del UVA redujo en un 56% el ingreso necesario para acceder a un crédito hipotecario y pasó a equivaler a menos de dos sueldos promedio”, explica Federico. Muchas personas que conozco accedieron a su primera vivienda gracias a uno de estos créditos y hoy pagan cuotas inferiores a las de un alquiler.

El esquema recién se rompió en 2018 cuando sobrevino una devaluación, cayó el salario real y se disparó la brecha entre el salario y el valor del metro cuadrado en dólares (otra crisis featuring Toto Caputo).

Pero mientras funcionaron, fueron prácticamente la última oportunidad que tuvieron los no herederos en Argentina para acceder a un crédito hipotecario. Esto parece contrastar con la narrativa que asegura que los UVA fueron una “estafa”, pero un vistazo a los números alcanzará para zanjar la discusión.

De acuerdo con datos oficiales presentados al Senado en septiembre de 2022, el índice de morosidad de los créditos hipotecarios es del 1,2%, muy por debajo del sistema (3,3%) y de cualquier otra línea de créditos, además de que permitieron extender los plazos para la devolución del crédito: de 20 años (lo normal hasta 2015) se pasó a plazos promedios de entre 25 y 27 años.

Otro dato demoledor: según indican los informes de Estabilidad Financiera del Banco Central, la evolución de la mora en los créditos UVA, incluso con montos variables, fue considerablemente menor que la de los créditos de cuota fija del período 2011–2015.

“Desde la creación de los créditos UVA se ha hablado mucho sobre cómo aumenta el capital adeudado en pesos, algo que omite que se reduce constantemente en UVAs y, posiblemente, también medido en dólares o en relación al inmueble”, explica Federico, y ofrece un ejemplo concreto: el de una persona que en octubre de 2017 compró un depto de 2 ambientes en Buenos Aires con un crédito a 25 años, financiando el 75% del valor del inmueble con una tasa nominal anual del 5,2%. Hacia enero de 2023, la deuda de esta persona pasó del 75% inicial al 39%, es decir que se redujo casi a la mitad en apenas un quinto del plazo.

Habrá casos puntuales donde la situación fue complicada, en especial para aquellos cuya cuota subió más que sus ingresos, pero no es diferente a lo que les ocurrió a los inquilinos argentinos, con la pequeña diferencia de que estos últimos cuentan con cero inmuebles a su nombre.

¿Y entonces?

Justamente para hacerle frente al tipo de problemas que aparecen cuando las cuotas se disocian de la evolución de los ingresos es que países como México y Colombia desarrollaron Fondos de Compensación.

“Para el caso argentino, lo que haría falta es un mecanismo similar al mexicano, que permite que las cuotas de los créditos hipotecarios UVA ajusten según el promedio de los salarios en reemplazo de la inflación”, dice Federico.

Nuestro very own Fondo de Compensación, dice, debería ser simétrico, es decir, que el deudor siempre pague una cuota indexada al salario promedio y el acreedor cobre una indexada al índice de precios. Las diferencias, para un lado y para el otro, serían responsabilidad del fondo. Debería incluirse, además, una sobrecuota mínima (del 1,5%) para cubrir un escenario de caída abrupta del salario real.

El fondo también podría recibir otras fuentes de financiamiento, como aportes de bancos u organismos internacionales.

Posdata sobre frustraciones

En 2022, el Instituto de Vivienda de la Ciudad hizo una encuesta sobre percepción de la vivienda entre quienes hoy no son propietarios. El 80% dijo que alquilaba porque no era propietario de un inmueble y tampoco podía acceder a serlo. Apenas el 8% contestó que alquilaba mientras ahorraba para comprar una vivienda.

Este dato es clave, porque a veces en el debate público (o tuitero, aunque últimamente son la misma cosa) se observa mucho dedito acusador contra los jóvenes y su aparente falta de ambición o de sacrificio a la hora de tener una casa propia. Pero, ¿no quieren o no pueden?

«Es posible que la exteriorización de esa convicción (de no querer comprar una casa) se parezca a que no les atrae la idea de la propiedad, cuando en realidad puede ser una consecuencia de cómo se ajustó la demanda aspiracional. Es decir que sería un ‘efecto frustración’ y no un cambio en los hábitos de consumo”, explica Federico. Al cabo que ni quería, decía Quico en El Chavo del 8.

Así que ya saben, los boomers se equivocan: no es que no te podés comprar una casa porque vas a diez recitales de Coldplay. Vas a diez recitales de Coldplay porque no te podés comprar una casa.

Por Federico POORE

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Casa propia imposible: si la inflación se va, ¿el crédito vuelve? | Cenital

Fuente: CENITAL (12–4–2024)

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Boom de alquileres y récord en el Area Metropolitana de Buenos Aires: hay 19.000 departamentos en oferta que representan un 170% más comparando con diciembre 2023 y desde que rige el DNU

Los valores se han estabilizado y no sólo eso; ya se observa algo que no ocurría hace más de 4 años: los nuevos inmuebles ofrecidos ya se ajustaron en lo que va del año algo más del 30% por debajo de la inflación promedio informada por el INDEC en dicho período (Indice de Precios al Consumidor -IPC-)

La oferta para alquilar crece semana tras semana desde que rige el DNU y los valores de compraventa dejaron de caer en el AMBA

Los precios de los alquileres en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) comienzan a mostrar signos de acomodamiento, según reveló un informe privado. Sin embargo, lo más destacado es el aumento en la oferta de departamentos para alquilar, que experimentó un crecimiento del 170% en sólo tres meses desde que rige el DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020.

Estos datos marcan un cambio significativo en el mercado, donde la oferta de viviendas en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires o localidades del Gran Buenos Aires (GBA) era prácticamente nula.

Así, la oferta de departamentos en alquiler en el AMBA alcanzó un total de 19.000 unidades disponibles. Este incremento representa un cambio considerable, especialmente cuando se compara con las cifras de finales de 2023, cuando solo se contabilizaban 6.600 departamentos.

La implementación de la Ley de Alquileres en 2020, que estableció contratos de tres años con actualizaciones anuales, desalentó a miles de propietarios a ingresar al mercado.

Sin embargo, con la derogación de esta normativa, los contratos de alquileres al ser negociados libremente entre las partes, generó un nuevo interés en el sector y los dueños de inmuebles ahora decidieron volver a destinar las propiedades en locación.

Estabilización en alquileres

A pesar de los aumentos registrados en el último año, los precios de los alquileres se mantuvieron estables durante el mes de marzo.

Los valores se están desacelerando en el punto de partida de los contratos por las publicaciones que observan, destacó el trabajo de la Universidad de San Andrés (Udesa), junto con Mercado Libre.

“Los valores de publicación de los precios de alquiler en febrero en departamentos crecieron muy por debajo de la inflación (13,2%) y para casas decrecieron. Los datos muestran que los valores de alquileres apenas variaron en CABA entre marzo y febrero de 2024, manteniéndose estables. Por otro lado, en GBA Norte experimentaron una ligera disminución del 0,4%. En contraste, en GBA Oeste hubo un aumento del 2,8%, mientras que en GBA Sur se registró un incremento más notable del 4%”, detalló Pablo Brener, uno de los autores del trabajo.

Los precios de alquileres nominados en dólares evolucionaron de acuerdo a las diferentes condiciones del mercado, llegando hoy al 46% comparado con 54% en moneda local desde que rige el DNU que permitió publicar los valores en moneda extranjera como celebrar acuerdos habitacionales además de los temporarios.

Zonas más buscadas

Caballito encabeza la lista de los barrios más demandados para alquilar, seguido por Palermo y Belgrano. Sin embargo, aunque los precios mostraron signos de desaceleración, aún representan un desafío para el salario medio del argentino y los inquilinos deben afrontar altos costos para sostener el mantenimiento del hogar.

Por ejemplo, en CABA, el promedio de alquiler para un departamento de dos ambientes es de $ 400.000 por mes, lo que equivale a dos sueldos mínimos.

En barrios como Palermo o Belgrano, estos valores ascienden a más de $ 550.000 mensuales, mientras que en zonas periféricas como Saavedra o Flores descienden a $ 350.000 por mes.

Mercado de Compraventa — Valores en ascenso

Los precios de los departamentos en venta en CABA muestran signos de recuperación después de caídas superiores al 21% en comparación con los datos de 2019.

Tras cinco años de declive continuo (que hicieron disminuir los valores en un 40% y se mantienen en cotizaciones de oportunidad para quienes disponen de ahorros), se observó una leve apreciación de los precios en varios barrios porteños, con incrementos que oscilan entre el 3% y el 7% interanual, mientras que en algunas localidades del conurbano este fenómeno es menos pronunciado.

El valor promedio en la ciudad es de USD 2.300 por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 3,5% con respecto a marzo del año pasado y un ligero incremento del 0,4% en comparación con febrero.

El contexto actual para la compra y venta en el AMBA muestra una desaceleración en la caída de los precios, con indicios de recuperación, especialmente en CABA. La estabilidad del dólar de los últimos días jugo un papel crucial en este comportamiento, aunque la predictibilidad del mercado sigue siendo un desafío.

Quienes subieron su valor

La demanda de propiedades continúa reflejando diversas variables, como tamaño, precio y ubicación, además del impacto de factores socioeconómicos y culturales que influyen en las preferencias por ciertos barrios tanto en CABA como en el GBA.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina que también colabora con Mercado Libre y UDESA, dijo que “en relación con la resistencia de precios, los departamentos ubicados en barrios específicos de CABA experimentaron una mejora en sus cotizaciones. Ejemplos de estos son Chacarita, Palermo, Villa Crespo, Villa Ortúzar y Colegiales, que subieron entre un 3% y un 6% interanual”.

En estas zonas del norte de CABA, los precios de venta de los departamentos varían entre USD 2.100 y USD 3.038, siendo Palermo el más representativo.

“La oferta más amplia de departamentos para compra venta en CABA se observa en unidades de 2 ambientes, representando el 31%, seguido por los de 3 ambientes con un 29%, y monoambientes con un 20%. Por otro lado, la demanda más alta se concentra para las unidades de 3 ambientes, con un 33%, seguido de cerca por los de 2 ambientes, con un 32%, y los monoambientes, con un 20%”, concluyó Brener .

Por José Luis CIERI

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Boom de alquileres y récord en el AMBA: hay 19.000 departamentos en oferta, un 170% más desde que rige el DNU

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (13–4–2024)

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