¿Porque se prorrogó el blanqueo? Porque se generó un tapón de consultas de clientes con los bancos cuando tenían que abrir la cuenta CERA (Cuenta Especial de Regularización de Activos) por demasiadas normativas a último momento y esto generó que el gobierno extendiera los plazos para aumentar la recaudación en la primera etapa, que además es la única en la que se puede exteriorizar dinero en efectivo

La medida generó un aluvión de consultas. El sector inmobiliario la considera esencial para revitalizar la construcción y venta de propiedades

La primera etapa del blanqueo se extendió hasta el 31 de octubre de 2024, brindando más tiempo a los interesados para regularizar sus fondos

Los montos para las inversiones Inmobiliarias pueden ser de mayor o menor valor a U$S 100.000.- Quienes ingresaron a las cuentas especiales tenencias de efectivo hasta el último día de septiembre podrán retirarlos pero no podrán volver a blanquear otras sumas

Aquellos que regularicen fondos de hasta U$S 100.000 antes de la fecha límite podrán retirarlos sin retenciones a partir del 1 de octubre de 2024

Plazos: La adhesión al régimen está activa desde el 18 de julio, hasta el 31 de marzo de 2025. Aquellos que regularicen fondos de hasta USD 100.000 antes de la fecha límite podrán retirarlos sin retenciones a partir del 1 de octubre de 2024.

• Etapa 1: (con la prorroga) hasta el 31 de Octubre de 2024, se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de USD 100.000.
• Etapa 2: hasta el 31 de diciembre de 2024, la alícuota es del 10%.
• Etapa 3: hasta el 31 de marzo de 2025, la alícuota asciende al 15%.

La extensión por un mes de la primera etapa del blanqueo, única etapa que permite a los contribuyentes declarar y exteriorizar ante el fisco de pesos o dinero en moneda extranjera en efectivo, incluye una cláusula para quienes retiren fondos de sus cuentas denominadas CERA (Cuenta Especial de Regularización de Activos) no podrán volver a regularizar fondos bajo este mismo mecanismo.

El blanqueo si se permite en casos destinados a proyectos de construcción, refacción, desarrollo y a la compra de viviendas en general, este blanqueo de capitales brinda a los inversores la oportunidad de ingresar al mercado a valores competitivos, aprovechando la etapa inicial de los proyectos, donde los precios suelen ser más accesibles. En comparación con una unidad a estrenar, los valores pueden ser hasta un 30% más bajos en el precio de publicación.

Sin embargo es crucial que los compradores y desarrolladores entiendan que no todas las inversiones son posibles: los fondos blanqueados no pueden usarse para compra de terrenos sin desarrollar ni para inversiones fuera del ámbito inmobiliario, como acciones o bonos, a menos que se adhieran a otras excepciones específicas del régimen de blanqueo. ( te las explico más adelante incluso para la compra de viviendas usadas también quedaron excepciones)

Los pasos a seguir para el blanqueo:

1) Una vez depositados los activos, pueden utilizarse para comprar tanto de proyectos en pozo con menos del 50% de avance (los fondos cubren el boleto de compraventa, la escritura o el aporte a fideicomisos de construcción) como inmuebles ya construidos, sin incurrir en impuestos adicionales por estas transferencias.

2) Depositar los USD 100.000 (caso ejemplo) en la cuenta CERA.

3) Transferir los fondos blanqueados desde la cuenta CERA a otra de su titularidad. Para eso el Banco le va a pedir una declaración jurada indicando que transfiere los fondos a los efectos de realizar una operación onerosa. Esa operación consiste en comprar un inmueble.

4) Pagar el inmueble al vendedor con los fondos hasta el 31 de Octubre. Si bien es recomendable que se pague mediante transferencia bancaria para que exista trazabilidad, las normas no impiden que se retire el dinero y se pague en efectivo. Algunos bancos permiten realizar un trámite para ampliar el monto de las transferencias para realizar una de alto monto como estas. Es importante averiguar en el Banco el plazo de la acreditación ya que puede no ser inmediata y es algo que se debe considerar para el momento de escriturar.

5) La escritura traslativa del dominio del inmueble es el elemento que acredita que se realizó la operación onerosa. También podría ser un boleto de compra-venta.

6) El vendedor recibe los fondos por la venta del inmueble y puede disponer de los mismos sin restricciones.

7) El comprador puede disponer del inmueble que compró sin restricciones de mantenerlo por un tiempo determinado.

Los aspectos esenciales para adquirir un inmueble son:

El destino: si será para alquiler o vivienda permanente en este último caso hay una exención del Impuesto sobre los Bienes Personales y del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Si se compra para vender a corto plazo: Se aplicará en el impuesto a las ganancias un impuesto cedular del 15% sobre la enajenación. Además, el costo del inmueble podrá ser actualizado según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) desde la fecha de compra hasta la fecha de venta, conforme a la documentación que respalde la operación.

Posibilidad de adhesión al REIBP: Al adherirse al Régimen Especial de Pago del Impuesto a los Bienes Personales, el efectivo regularizado puede ser incluido en la base imponible de este impuesto con una alícuota del 2% para los períodos fiscales 2024 a 2027.

Conclusiones:

No hay que esperar para tomar la decisión de ingresar al blanqueo, ya que los tiempos operativos son muy cortos y cualquier demora puede implicar la pérdida de una gran oportunidad.

Es recomendable acercarse al banco con el que se opera y solicitar la apertura de la cuenta especial, mientras se consulta a un contador para la asistencia en las presentaciones necesarias.

¿Porque se prorrogó el blanqueo? Porque se generó un tapón de consultas de clientes con los bancos cuando tenían que abrir la cuenta CERA por demasiadas normativas a último momento y esto generó que el gobierno extendiera los plazos para aumentar la recaudación en la primera etapa.

¿De qué manera el blanqueo puede evitar el pago del impuesto?

Hay dos grandes caminos: Si blanqueas menos de 100.000 usd no pagas ninguna alícuota y es totalmente gratis.

Si vas a blanquear más de 100.000 Usd: Podes dejar el dinero inmovilizado hasta el año 2026, y la otra opción es destinar ese dinero a un paquete de inversiones que aprobó el gobierno para generar más ingresos y mejor recaudación. Y la tercera y la mejor opción para este rubro son los desarrollos en pozo que tengan un grado de avance menor al 50%.

Lee aquí cuales son los proyectos registrados en AFIP apto blanqueo:

CEDU | Ley 27.743 Incentivos a la Construcción

LINK AL BLOG Y LA NOTA EN LINKEDIN

Se prorrogaron las fechas del Blanqueo

Fuente: BLOG MODO INMOBILIARIO (5–10–2024)

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BLANQUEO: EXTERIORIZACIÓN DE CAPITALES — Se extendió la fecha de cierre de la I Etapa, que originalmente vencía este próximo lunes 30 de septiembre, para blanquear dinero en efectivo

El gobierno decidió extender un mes la fecha límite para regularizar efectivo, la cual pasó del 30/09 al 31/10. ¿El motivo? El importante éxito que tuvo durante las últimas semanas, el cual está siendo fundamental para un BCRA cuya performance en materia cambiaria estaba lejos de lo evidenciado durante la primera parte del año

¿ Que pasa con quienes ya ingresaron y exteriorizaron ?

1) Si se depositaron los dólares hasta el 30–9–2024, se pueden retirar desde el 1–1–2024; 2) Si se depositan durante octubre, se podrán retirar desde el 1–11–2024; 3) Si se realizaron depósitos en septiembre y octubre, el dinero podrá retirarse desde el 1–11–2024; 4) Si se hicieron depósitos en septiembre y se retiraron dólares en octubre, ya no se podrá volver a realizar depósitos en la cuenta CERA en octubre

En tanto sigue siendo posible retirar los dólares sin costo en aquellos casos de montos superiores a u$s 100.000 cuando se destinen a los fines habilitados para dicha operatoria

Al comienzo, el blanqueo no “despegaba”. Tras la reglamentación el 16/07, los depósitos en dólares del sector privado crecieron solamente US$ 273 M entre el 17/07 y el 31/07. Luego de algunas modificaciones y aclaraciones del gobierno, ascendieron un poco más (US$ 664 M en agosto) pero aún muy por debajo de lo esperado.

Sin embargo, la situación cambió de manera notable en septiembre: hasta el 24/09, llevan un incremento de US$ 7.806 M. Además, aceleró fuerte el ritmo de aumento: crecieron US$ 812 M la primera semana, US$ 1.487 M la segunda, US$ 3.049 M la tercera y US$2.458 M en los primeros dos días de la última, anotando el martes la suba diaria más alta desde que comenzó la serie en 2003 (US$1.352 M). De esta manera, el stock ya alcanza los US$ 27.066 M, el valor más elevado desde el 30/08/19. Si se mantiene este ritmo, tranquilamente podría superarse el récord de US$ 32.492 M alcanzado el 09/08/19.

Lo anterior es clave para el gobierno, por múltiples motivos. En primera instancia, parte de los nuevos depósitos va a encajes, lo que engrosa las reservas brutas. En segundo lugar, puede traducirse en un alza de las RIN: la mayor liquidez de los bancos fomentará la expansión del crédito en dólares -algo que viene sucediendo de manera ininterrumpida desde enero-; y, dado el funcionamiento del sistema –ver NEF-, esto implica una mayor oferta de divisas en el MLC y en consecuencia más compras por parte del BCRA. Además, puede ser clave para impulsar el precio de los títulos públicos, acciones, obligaciones negociables, etc. que están incluidos dentro de los instrumentos en los que se puede invertir el dinero y no pagar el impuesto. Por último, puede tener cierto impacto en la economía real, ya que el efectivo también se puede destinar a obras o adquisición de bienes productivos.

En conclusión, el blanqueo ha sido un factor clave a la hora de explicar el “veranito” cambiario-financiero de septiembre: el riesgo país bajó 8%, la brecha cayó de 40% a 25%, las reservas brutas superaron los US$ 29 MM tras promediar US$ 27,4 MM entre el 17/07 y 17/09, y el MERVAL en dólares creció 6% en el mes. Aunque los efectos positivos puedan atenuarse (quizás ya blanqueó la mayoría, o podría haber un retiro de depósitos, ya que después del 01/10 quienes ingresaron hasta US$ 100.000 pueden hacerlo sin penalización), la extensión de la Etapa 1 seguirá trayendo cierto aire al gobierno en el corto plazo.

Fuente: INVECQ CONSULTORA (27–9–2024)

LINK AL INFORME COMPLETO

Se extiende la fecha para blanquear efectivo

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GASTOS DE EXPENSAS TOTALMENTE DESCONTROLADOS QUE HACEN COLAPSAR EDIFICIOS Y QUE HUNDEN CADA VEZ MAS A TODOS LOS MILLONES DE CONSORCISTAS (PROPIETARIOS E INQUILINOS) EN TODA LA REPUBLICA ARGENTINA

“Yo viví en Berlín, en Nueva York, vivo en Madrid, viví en Buenos Aires, y en en el único lugar donde tuve encargado y en el único lugar donde pagué expensas tan altas fue en Buenos Aires. En todos los demás lugares no existen los encargados. En esas ciudades que mencioné solo puede existir un encargado cuando hay consultorios o algo así; y, además, no duermen allí, no viven en el edificio. Pero, como digo, es algo muy marginal.”

Un proyecto para eliminar a la corrupta mafia sindical y recuperar la libertad para los ciudadanos (Nota y Columna de Darío Loperfido — Radio Rivadavia y Newsweek)

Somos esclavos en el Siglo XXI. No contamos con esa libertad que hoy nos la quita la obligatoriedad que impone el SUTERH de no tener otra opción que tenes sí o sí un encargado, aunque no se pueda pagar ni lo desiemos o nos interese. Si se modifica la ley, van a bajar muchísimo las expensas. Pero va más allá de eso: lo más importante es luchar contra un sindicato que se ha convertido, como tantos otros, en una mafia. Ese debe ser el objetivo, ir desmontando estas cosas.

Hay muchas cosas que en la Argentina se han naturalizado. Por ejemplo, existe una máquina de estafar a los ciudadanos, de sacarles dinero; cosas que en otros países no existen. Y realmente son tantas que a veces nos olvidamos.

Hoy quisiera referirme a un proyecto de ley que está impulsando el diputado Alejandro Bongiovanni, del PRO, para modificar la ley 12.981. ¿Y qué es la ley 12.981? Es la ley que obliga a que los edificios tengan un encargado, lo cual es una cosa que se ha naturalizado.

Esto se debe al sindicato del millonario Víctor Santa María. Víctor Santa María es millonario a costa de los ciudadanos que pagan expensas; hay una transferencia directa, avalada por todos, de que los ciudadanos que viven en edificios, que son unos 8 millones en la Argentina, tienen que pagar para que el señor Víctor Santa María sea millonario y pueda comprar diarios como Página 12 o canales de televisión.

El señor está en el gremio desde el año 2005. Como los sindicatos son la verdadera monarquía argentina, es preciso señalar que el que estaba antes de 2005 era José Francisco Santa María, el padre de Víctor Santa María. Una verdadera pyme familiar hecha con el dinero de la gente que tiene que pagar fortunas en expensas.

Muchas veces hay personas que no las pueden pagar porque, además, existe una cosa perversa: los sueldos de los encargados representan la mayor parte de las expensas, y eso se dirime en paritarias nacionales, es decir, no decide cada consorcio lo que se le paga al encargado.

Ahora hay un proyecto de modificación que otorga libertad para contratar: podés no contratar encargado; podés contratar a una empresa de limpieza; podés contratar a cualquiera que arregla el edificio y lo deja limpio. En el edificio donde vivo en Madrid viene una señora que limpia y se va. No tiene que vivir en el edificio ni nada por el estilo, y lo que pagamos es poquísimo.

Los legisladores deben trabajar en defensa de los ciudadanos contra las mafias. Estos sindicatos son mafias que vienen desde hace muchísimos años, que han creado un estado de cosas que parece imposible modificar y se han hecho ricos la mayoría de la gente tiene dificultades para pagar las expensas.

Deben ser los propios ciudadanos que viven en los edificios quienes decidan si tienen encargado o no; y, si no lo tienen, deberían poder elegir si contratan a una empresa que vaya a limpiar o tener el sistema que les dé la gana. Sería un avance enorme en esta lucha por detener la expoliación que sufren los ciudadanos por parte de las mafias sindicales.

Ojalá esto se pueda concretar. Cuando el proyecto vaya al Congreso, muchos no lo van a votar, porque el peronismo y muchos de sus diputados se alimentan del dinero de esto: Víctor Santa María reparte dinero para que justamente nadie le toque el status quo.

Vamos a ver si a uno de los principales dirigentes sindicales mafiosos, Víctor Santa María, esta vez se le puede romper el espinazo; y si la mayoría de los diputados se atreve a defender a los ciudadanos, y no a corporaciones sindicales corruptas.

(Por Darío Loperfido — Columna emitida originalmente en el programa «Cristina sin vueltas», conducido por Cristina Pérez en Radio Rivadavia)

Fuente: REVISTA NEWSWEEK (27–9–2024)

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CABAPROP revoluciona la forma de buscar y encontrar propiedades para comprar y alquilar en la Ciudad de Buenos Aires

El portal inmobiliario surgió en un momento clave del sector y está cambiando la forma de buscar hogar, brindando seguridad y confianza a usuarios y profesionales

En un momento rodeado por señales muy positivas para el Real Estate de la Ciudad de Buenos Aires que marcan una recuperación en compra ventas y tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres el sector empieza a despegar con datos favorables: las escrituras aumentaron un 27% interanual y la oferta para alquilar trepó un 195% desde inicios de año.

Dentro de este punto de inflexión surgió el portal inmobiliario CABAPROP (www.cabaprop.com.ar), el portal que revolucionará la forma de buscar inmuebles en los distintos barrios porteños. Emerge una pregunta: ¿Cómo surgió la idea de crear esta plataforma?

Se trata de una plataforma de publicación de propiedades de todo tipo — departamentos, casas, PH, locales, oficinas, terrenos, etc. — y destino venta, alquiler tradicional o temporario, inversión, entre otros — en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Fue desarrollada por el Colegio Inmobiliario porteño (hoy presidido por Diego Frangella) con el apoyo de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) y presentada en agosto de 2023, gracias a un convenio con dicha casa de estudios. La UTN aportó la tecnología necesaria para el desarrollo, mientras que el Colegio y sus matriculados proporcionaron el conocimiento del mercado inmobiliario.

La idea detrás de la creación de CABAPROP fue ofrecer a los matriculados del Colegio la posibilidad de publicar sus propiedades sin costos adicionales, como parte de los servicios que reciben por ser profesionales matriculados. Además, busca proporcionar seguridad y tranquilidad a los usuarios, quienes pueden llevar a cabo la búsqueda de un inmueble con la asistencia de profesionales legalmente matriculados.

Historia y propósito de la plataforma

CABAPROP transitó varios años en los que se ha perfeccionado hasta convertirse en el portal robusto y eficiente que es hoy en día. Este desarrollo ha sido posible gracias al equipo técnico y humano del Colegio y al apoyo de la UTN. Además, se han realizado acuerdos con proveedores de servicios digitales para el sector inmobiliario.

Busca resolver necesidades tanto de los profesionales inmobiliarios como de la sociedad en general. Para los primeros, proporciona un espacio donde pueden publicar sus propiedades sin los altos costos que imponen otras empresas privadas. Para el público, CABAPROP es la única plataforma que garantiza seguridad y confianza en las operaciones, ya que solo permite publicaciones de profesionales matriculados.

Misión y visión

El objetivo principal es ser una herramienta que brinde seguridad y confianza en las transacciones inmobiliarias en Buenos Aires. Apoya el valor que los profesionales inmobiliarios aportan a la sociedad, buscando que todas las partes en una operación lleguen a acuerdos mutuamente beneficiosos.

Este propósito se refleja en las operaciones diarias mediante el trabajo constante del equipo del Colegio para mejorar la plataforma. Cada vez que se suma una propiedad o un usuario encuentra un inmueble que responde a sus necesidades, la misión de CABAPROP se concreta y avanza hacia su visión.

Transparencia en las operaciones inmobiliarias

CABAPROP es un espacio para la publicación y contacto entre usuarios y profesionales. La transparencia está asegurada porque solo los profesionales legítimamente matriculados pueden subir propiedades al portal. La presencia del Colegio como rector agrega una capa adicional de seguridad para los usuarios.

Cómo buscar y filtrar propiedades: la guía

La interfaz de CABAPROP es amigable y clara.

Los pasos son:

Seleccionar el tipo de operación (compra, alquiler, temporario, emprendimientos).

Indicar el tipo de propiedad en la lista desplegable.

Completar el espacio de “ubicación” con el nombre del barrio o zona.

Acceder a la opción de “búsqueda avanzada” para añadir características específicas.

Hacer clic en “buscar” y revisar los resultados en la página, ajustando filtros si es necesario.

Ingresar en la publicación individual de cada propiedad para obtener más información y contactar al profesional responsable.

Estadísticas de propiedades

Actualmente este portal cuenta con alrededor de 30.000 propiedades a la venta y cerca de 5.000 en alquiler, con la mayoría siendo departamentos. Entre otras categorías destacadas se encuentran oficinas, locales, casas, PH y terrenos.

La cantidad de propiedades refleja fielmente el stock del mercado porteño, evitando duplicaciones y publicaciones fuera de norma.

Búsquedas personalizadas

La principal ventaja de CABAPROP es la transparencia y seguridad en todas las operaciones, garantizada por la participación de profesionales matriculados y el Colegio. Además, el acompañamiento y asesoramiento brindado por los inmobiliarios ayudan a los usuarios a encontrar propiedades que se ajusten perfectamente a sus necesidades.

Por Ignacio Raúl CARELLA

LINK DE ACCESO DIRECTO A LA NOTA EN EL MEDIO DIGITAL

Descubre cómo CABAPROP está cambiando la búsqueda de propiedades en CABA

Fuente: DIARIO IPROFESIONAL (19–8–2024)

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Con la aparición del crédito, crecieron casi 30% las escrituras en agosto y fue el mejor registro de los últimos 75 meses

Por primera vez desde mayo de 2018, se realizaron casi 5.300 actos notariales que involucraron un monto de $ 515.023 millones. Se efectuaron 416 escrituras a través de préstamos hipotecarios, lo que representa un crecimiento del 133% interanual

El reciente reporte de escrituras que relevó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires confirmó el cambio de tendencia en el mercado inmobiliario. El escenario ahora es positivo, con 5.297 actos notariales realizados en agosto, el mejor registro de los últimos 75 meses.

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el 8° mes de 2024 una suba de 28,1% respecto del nivel de un año antes, mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 287,4%, con $ 515.023 millones. En comparación con julio de 2024, los actos escalaron un 7,1% (se habían hecho en ese mes 4.946 escrituras).

Jorge De Bártolo, Presidente del Colegio de Escribanos de CABA, explicó a Infobae que el reciente aumento en escrituras se debe a varios factores. “Primero, una mayor confianza para cerrar acuerdos desde el último trimestre del año pasado. Segundo, el impacto del crédito hipotecario, que creció casi un 300% en dos meses. Aunque eran pocas hipotecas, agosto registró más de 400, marcando el inicio de una tendencia creciente”.

El monto medio de los actos fue de $ 97.229.203 (USD 98.985, de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 202,4% en un año en pesos, y en moneda estadounidense subió 3,4%.

Alejandro Braña, Corredor Público y Titular de A. BRAÑA PROPIEDADES, Experto en Real Estate y Miembro del Consejo Directivo del Colegio Inmobiliario Porteño (CPI — CUCICBA), dijo a Infobae que, “con 5.297 escrituras, agosto de 2024 se convierte en el segundo mejor agosto de los últimos 11 años, superado solo por el de 2017 cuando se hicieron 6.027 compraventas. En ese momento impactaban muy fuertemente los créditos hipotecarios UVA de la era de Mauricio Macri”.

“Es importante destacar que el crecimiento de las compraventas no sólo es muy claro y evidente, sino que además es sostenido. Tenemos crecimiento permanente mes a mes en la comparación interanual y también en la intermensual, que sólo tuvo un impasse entre junio y julio, donde tuvimos una ligera caída”

“A pesar que a este 2024 aun le resta transcurrir la tercera parte, un cuatrimestre entero (septiembre a diciembre), ya podemos afirmar sin temor alguno que será el mejor y probablemente por lejos, de los últimos 6 años (desde 2019 para acá). Y no sería sorpresa que pueda superar incluso al 2018 donde los créditos hipotecarios UVA impactaron sólo en el 1° cuatrimestre del año y luego desaparecieron practicamente del mercado hasta este año”

Avance

El informe del Colegio de Escribanos de CABA muestra un aumento claro en las escrituras desde la reintroducción de los créditos hipotecarios en mayo.

En agosto, hubo 416 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 133,7% respecto al mismo mes del año pasado y del 31,6% en el acumulado del año (1.265 escrituras de hipoteca en total).

“Si bien el número de hipotecas es favorable y por primera vez en el año muestran un claro y evidente crecimiento, aún es muy bajo y lejano claramente en comparación con los niveles por ejemplo del 2° semestre de 2017, cuando se promediaban casi 1700 operaciones por mes con créditos en la Ciudad de Bs. As. Comparando con el mismo mes de Agosto de 2017, donde se hicieron 1467 hipotecas, a pesar de este importante crecimiento, hoy estamos más de un 70% por debajo de aquellas cantidades”, amplió el Corredor Inmobiliario Alejandro Braña.

A esta altura se observó que los nuevos créditos hipotecarios están influyendo en el crecimiento de las compras inmobiliarias.

“En Argentina, la vivienda es una aspiración legítima para cualquier familia, y cualquier incentivo para la compra es positivo. Aunque el mercado de alquileres se ajustó, la compra será preferida si la inflación se estabiliza. Desde el Colegio pedimos que la gestión de carpetas sea ágil para evitar demoras en las escrituras”, agregó De Bártolo.

En cuanto al perfil de los compradores que optan por créditos hipotecarios, De Bártolo indicó que todavía es incipiente, pero comenzó a observarse mayor interés de parejas jóvenes con ayuda familiar o de familias que buscan ampliar su vivienda.

El crédito crea mercado, ya que introduce nuevos actores que, sin el incentivo crediticio, no podrían participar.

De Bártolo agregó: “Cuando hay crédito, comienzan las operaciones encadenadas. Quien vende a un comprador con crédito probablemente vaya a comprar otra propiedad, creando un círculo virtuoso. En el mejor momento de los créditos UVA, estos llegaron a representar casi un 40% del volumen total de un mes. Sin préstamos, nunca pasó del 4%”.

Factores que impulsaron el mercado

Este aumento en las transacciones inmobiliarias señala una recuperación clara en el sector, luego de más de 5 años de crisis y estancamiento.

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades quien realiza Radar Inmobiliario, señaló: “Detrás de este fuerte aumento de las operaciones encontramos, por un lado, un cambio significativo en las expectativas que comenzó lentamente hacia finales de 2023 y, por otro, los bajos precios del metro cuadrado de los inmuebles. En ese sentido, el mercado inmobiliario hoy está viviendo un microclima de crecimiento”.

En cuanto al rol de las nuevas políticas o incentivos -como el blanqueo de capitales o la estabilidad cambiaria-, en el incremento de las operaciones inmobiliarias, Achával comentó que, si bien es cierto que las nuevas líneas de crédito hipotecario y el blanqueo aún no impactaron totalmente en la cantidad de operaciones, las políticas económicas contribuyeron favorablemente al cambio de expectativas, lo cual es un elemento clave para explicar el aumento de la demanda.

Tras el aumento en las operaciones entre julio y agosto, se espera que el último trimestre del año siga esta tendencia con gran actividad. De Bártolo afirmó: “No sería extraño superar las 6.000 escrituras, y con más crédito, alcanzar cifras mayores. Se espera que este crecimiento se mantenga y el mercado siga sólido”.

Respecto a la reactivación reciente del crédito hipotecario, explicaron que es normal que los bancos tarden en ajustar sus estructuras para atender el aumento en la demanda.

“En los próximos meses se espera un aumento de las operaciones de compra venta. Estacionalmente, el último trimestre de cada año es el de mayor volumen operado y, además, se sumará el impacto del blanqueo y de los créditos. Estimamos que se cerrará un gran año en todos los segmentos: residencial usado y en emprendimientos”, concluyó Achával.

Por José Luis CIERI

LINK A LA NOTA COMPLETA EN EL MEDIO DIGITAL

Con la aparición del crédito, crecieron casi 30% las escrituras en agosto y fue el mejor registro de los últimos 75 meses

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (20–4–2024)

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Firma digital: cómo beneficiará a las operaciones inmobiliarias y a qué aspectos claves hay que prestarles atención

La implementación de esta tecnología busca reducir tiempos y mejorar la seguridad en los contratos de alquiler y compra venta. El sector ve con buenos ojos la mejora

La firma digital totalmente virtual, sin necesidad de trámites presenciales ni dispositivos físicos, probablemente aumentará su adopción en el ámbito del mercado inmobiliario

Desde el sector inmobiliario confirmaron la legalidad de este tipo de firmas. Ante los ojos de la ley, esta firma es totalmente vinculante y además ya se emplea en 188 países. Además, la tecnología empleada cumple con la normativa, así como con los estándares internacionales de seguridad

Por otro lado, aunque la firma digital agiliza el proceso, sigue siendo necesaria la validación de un escribano o abogado notarial en operaciones de compra-venta. Debe certificar que ambas partes están de acuerdo y que la transacción se realiza dentro de un marco legal.

La reciente promulgación del Decreto 743/24, que permite la firma digital de documentos de manera totalmente remota, marcará un antes y un después en el sector inmobiliario argentino.

Este cambio facilita la firma digital de contratos de locación, reservas y aceptaciones, entre otros documentos, directamente sin necesidad de dispositivos físicos adicionales, como los tokens (utilizados para generar contraseñas de un solo uso (OTP, o One-Time Password) y claves criptográficas, proporcionando un nivel adicional de seguridad en la autenticación de usuarios para acceder a sistemas y servicios en línea.

La medida establece que, de ahora en más, la verificación de identidad puede realizarse de manera virtual, sin necesidad de realizar ningún trámite presencial.

Daniel Bryn, de Zipcode y responsable de Monitor Inmobiliario, precisó que esta tecnología impulsará la eficiencia en las transacciones inmobiliarias. “La firma digital traerá mayor seguridad en los contratos. Este avance posibilitará a los usuarios obtener su firma digital con validación biométrica utilizando únicamente su computadora o celular, agilizando así los procedimientos y eliminando demoras innecesarias por traslados o coordinaciones presenciales”, destacó.

La posibilidad de firmar documentos digitalmente en una compra-venta, que suele demorar entre 30 y 60 días, podría ganar hasta dos semanas de tiempo. Esta herramienta no sólo aporta comodidad sino que también eleva la seguridad contractual y reduce las posibilidades de fraude.

Otra ventaja crucial es que la tramitación remota con firma digital facilita las operaciones en las diversas provincias del país, e incluso con personas que se hallan en el extranjero.

Bryn amplió: “Culturalmente no estamos acostumbrados y sorprende a los clientes que suele ser un trámite de 5 minutos”.

Desde el sector inmobiliario confirmaron la legalidad de este tipo de firmas. Ante los ojos de la ley, esta firma es totalmente vinculante y además ya se emplea en 188 países. Además, la tecnología empleada cumple con la normativa, así como con los estándares internacionales de seguridad.

Ezequiel Wierzba, CEO de Click Aparts, afirmó: “Quienes trabajamos en el mercado inmobiliario vamos a tener que adaptarnos a este cambio digital, que claramente llegó para quedarse. Esto garantiza que las operaciones realizadas con firma electrónica sean seguras y reconocidas legalmente en múltiples jurisdicciones”.

Transformación

La expectativa es que esta nueva legislación no solo beneficie a propietarios e inquilinos, sino que también abra oportunidades para el sector privado.

Bryn ve este avance como un catalizador para modernizar el entorno de negocios en Argentina. “Podrían surgir empresas que ofrezcan fianzas o cauciones para sus clientes, así como la gestión de créditos en bancos de manera digital. Simplificando el proceso para los usuarios finales”, dijo.

La inclusión de la firma digital refuerza la seguridad contractual y la protección del derecho de propiedad, asegurando la legitimidad y el consentimiento de las partes involucradas.

“Quien ofrezca este diferencial como un trámite gratuito e intuitivo, con el simple uso de un celular, hará la diferencia”, comentó.

Validez

Una pregunta recurrente en torno a la implementación de esta tecnología es su validez en transacciones de compra-venta, donde usualmente es necesaria la intervención de un escribano.

Aunque la firma digital tiene validez legal, Bryn explicó que “las normativas actuales requieren que un escribano verifique y valide el acto, garantizando que todos los procedimientos legales se cumplan adecuadamente”.

Se espera que organismos colegiados de escribanos emitan nuevas instrucciones para clarificar estos procedimientos.

Wierzba acotó: “El sector privado podrá desarrollar soluciones personalizadas que simplifiquen el proceso de firma digital, creando nuevos modelos de negocio basados en la accesibilidad”.

Baja de costos

Esta modalidad también ayuda a reducir costos operativos y administrativos, eliminando la necesidad de trasladar documentos físicos y reduciendo el tiempo en reuniones presenciales.

Por otro lado, aunque la firma digital agiliza el proceso, sigue siendo necesaria la validación de un escribano o abogado notarial en operaciones de compra-venta. Debe certificar que ambas partes están de acuerdo y que la transacción se realiza dentro de un marco legal.

Sigue siendo necesaria la intervención de un escribano, lo cual implica gastos de honorarios. Estos, sumados a las comisiones inmobiliarias y los costos de escritura, a veces representan entre un 5% y un 10% del valor total de la operación.

Aunque la digitalización acelera procesos, desde el Colegio de Escribanos porteño y de la Provincia de Buenos Aires aclararon que el trámite de escritura no es el mayor escollo en cuanto a tiempos. En un proceso de crédito hipotecario y escritura, el trámite de escritura demora hasta dos semanas, mientras que el resto del tiempo se dedica a calificación de crédito, tasación y trámites registrales.

“Para alquileres, donde no siempre se requiere la intervención de un escribano, la firma digital simplifica el proceso y puede generar ahorros de tiempo importantes”, concluyó Wierzba.

Por José Luis CIERI

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Firma digital: cómo beneficiará a las operaciones inmobiliarias y a qué aspectos claves hay que prestarles atención

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (20–4–2024)

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Analizado las condiciones del blanqueo y haciendo un estudio integral de la propuesta en conjunto con los cambios propuestos en bienes personales, adherir al régimen es sumamente atractivo

Blanqueo. La regulación indica que por efectivo o bienes valuados hasta u$s 100.000 o su equivalente en pesos a diciembre de 2023 no se pagará impuestos por adherir al blanqueo

En otras palabras, el marco legal incluye mucho detalle sobre la imposibilidad de crear un impuesto nuevo y enfatiza en que el pago adelantado tiene poder cancelatorio del compromiso

Por como quedó reglamentado estamos ante un blanqueo sumamente favorable para el contribuyente ofreciendo una gran oportunidad tanto para quienes estén dispuestos a pagar el tributo (en caso de corresponder) como el que no

El jueves 11 de julio se publicó en el Boletin Oficial el Decreto 608/2024 que reglamenta el paquete fiscal. Seguidamente, CNV, AFIP y el Ministerio de Economía complementaron con mayor detalle la operatoria.

El blanqueo de activos consiste en un mecanismo mediante el cual las personas humanas y/o sucesiones indivisas podrán incorporar en su patrimonio bienes en Argentina (efectivo, inmuebles, acciones, participaciones en sociedades, títulos valores, criptoactivos, entre otros) y/o en el exterior (moneda extranjera, inmuebles, títulos valores, etc).

En caso de tener que regularizar un monto superior a la franquicia, se deberá pagar el impuesto por el excedente, o bien, mantenerlo depositado en una Cuenta Especial de Regularización de Activos hasta el 31 de diciembre de 2025 para evitar el gravamen impositivo. Sobre este punto, el Ministerio de Economía publicó la Resolución 590/2024 detallando los instrumentos en los que deberían permanecer los fondos invertidos para evitar el tributo.

Entre ellos se destacan: títulos públicos soberanos y subsoberanos, acciones, obligaciones negociables, Fideicomisos financieros con la finalidad de inversión productiva, FCI abiertos con cuotaparte especial de blanqueo, fondos cerrados y determinados proyectos inmobiliarios.

El régimen consta de tres etapas, cuyas fechas podrán extenderse por el Ejecutivo nacional. En principio, la ley establece los siguientes periodos:

• Etapa 1: hasta el 30/09/2024. Alícuota 5%
• Etapa 2: hasta el 31/12/2024. Alícuota 10%
• Etapa 3: hasta el 31/03/2025. Alícuota 15%

Las alícuotas aplican sobre el excedente de USD 100.000.

Por otra parte, se aprobó el Régimen Especial de Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP) que permite a los contribuyentes pagar en forma adelantada el tributo. Para el caso de los cumplidores, pagarán 0.45% por 5 años (un total de 2.25%) sobre los bienes declarados al 31/12/2023 mientras que los que adhieran al blanqueo, 0.5% por 4 años (un total de 2%) sobre los bienes que se incorporen al patrimonio.

Vale mencionar que, además, se establecieron nuevas alícuotas que reducen la carga tributaria para los próximos años, reducción de la carga impositiva para los cumplidores y un artículo de estabilidad fiscal, que establece que quienes opten por adherirse al REIBP gozarán de estabilidad fiscal hasta el año 2038 respecto del Impuesto sobre los Bienes Personales y de otro tributo nacional que se cree y que tenga como objeto gravar todos o cualquier activo del patrimonio, no pudiendo ver incrementada su carga fiscal por tributos patrimoniales.

En otras palabras, el marco legal incluye mucho detalle sobre la imposibilidad de crear un impuesto nuevo y enfatiza en que el pago adelantado tiene poder cancelatorio del compromiso.

Llevando a números la comparativa entre adelantar el impuesto o pagarlo cada año, notamos que, dependiendo del patrimonio, pagar por adelantado puede significar un ahorro del 20/25%. Además, durante los 4 o 5 años según corresponda, el contribuyente no deberá presentar declaraciones juradas nuevamente.

¿Cuáles son los beneficios de este blanqueo?

Habiendo analizado las condiciones del blanqueo y haciendo un estudio integral de la propuesta en conjunto con los cambios propuestos en bienes personales, adherir al régimen es sumamente atractivo por los siguientes motivos:

• El que tiene hasta USD 100.000 para regularizar no paga impuestos y puede disponer del dinero luego del cierre de la primera etapa, es decir, el 1° de octubre.
• El blanqueo habilita a regularizar cualquier monto sin pagar nada: si se deja invertido en la Cuenta Especial de Regularización de Activos -CERA- en los activos especificados por la reglamentación.
• El mundo tiene tasas de interés altas: aún teniendo que blanquear más de USD 100.000 y optando por pagar el 5% en la primera etapa, el costo es fácilmente recuperable. Por ejemplo, un Letra del Tesoro de Estados Unidos rinde 5% anual en USD.
• Libertad para invertir en el mercado de capitales o en la economía real: el contribuyente está habilitado a colocar su dinero en bonos, acciones, inmuebles o cualquier otro activo. A diferencia del blanqueo de 2016, aquellos que decidan permanecer en la Cuenta Especial de Regularización de Activos hasta el 31/12/2025 podrán optar por transferir o retirar los fondos antes de esa fecha pagando el impuesto de 5%. En otras palabras, el contribuyente no queda condicionado a dejar su dinero en un activo financiero en particular hasta una fecha determinada.

Para contribuyentes que solo tengan dinero por declarar en Argentina, existen bonos corporativos argentinos de alta calidad que se pueden adquirir desde la cuenta especial y ofrecen retornos en torno a 7% anual en dólares, lo que supera ampliamente el costo hundido de tener efectivo en una caja de seguridad.

Un ejemplo de este tipo de bonos es Pan American 2032 con un retorno del 7.5% anual en dólares o Tecpetrol con vencimiento en Abril 2026 rindiendo cerca de 7%. Para quien prefiera un fondo común de inversión en dólares, vemos atractivo el FCI Balanz Ahorro USD con una TIR 7.4%. En suma, el contribuyente ahorra el 5% del impuesto y además obtiene un retorno del 7% en promedio.

• Intercambio de información automático con Estados Unidos: En diciembre de 2022 se firmó el acuerdo FATCA entre Argentina y USA. El Servicio de Impuestos Internos de los Estados Unidos (IRS) confirmó que la Argentina cuenta con las medidas de seguridad de datos y la infraestructura adecuada para realizar de manera efectiva el primer intercambio automático de información financiera, programado para el próximo mes de septiembre. En este contexto, darle entidad al blanqueo de capitales es importante para quienes tengan cuentas en el exterior principalmente.

Por como quedó reglamentado estamos ante un blanqueo sumamente favorable para el contribuyente ofreciendo una gran oportunidad tanto para quienes estén dispuestos a pagar el tributo (en caso de corresponder) como el que no.

Por Pablo CASTAGNA — Director de Wealth Management en Balanz Capital.

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Cómo aprovechar el blanqueo con las mejores condiciones de la historia

Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (3–8–2024)

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EN 2022 Y 2023 LOS POLITICOS QUERÍAN REGULAR CON MAS LEYES ESTE SEGMENTO PARA TAPAR SU INOPERANCIA Y MALA PRAXIS Y DECÍAN QUE ERA LO QUE PROVOCABA LA FALTA DE OFERTA EN LOS ALQUILERES TRADICIONALES

TAMBIÉN COMO GRAN SOLUCIÓN AL DESASTRE QUE PROVOCARON ELLOS MISMOS, PROPONÍAN UNA LEY CON LA INCLUSIÓN DE UN IMPUESTO A LA “VIVIENDA OCIOSA”

Un informe reveló que este tipo de alquiler cayó en picada: ¿cuáles son las causas? y ¿qué tanto tuvo que ver la derogación de la ley de alquileres?

Los departamentos que fueron amueblados y equipados para ser alquilados por día, hoy son muy complicados de colocar ya que la demanda se desbarrancó llegando a mínimos históricos, por ello muchos regresaron y se volcaron nuevamente al alquiler tradicional al ser derogada la ley desde este año

Tal es el caso que la oferta de alquiler tradicional en el primer semestre del año creció más del 200%, representa un 230% más que febrero del año pasado y alcanzó un máximo histórico en seis años, según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria

El 2024 marcó un cambio de ciclo para el mercado inmobiliario. Uno de los grandes actores que cambió su dinámica de juego fue la modalidad del alquiler temporario. Este tipo de alquiler sufrió una muy importante caída: las búsquedas en el AMBA representaron en el mes de junio apenas un 2%, un mínimo histórico comparándolo con el alquiler tradicional y con la venta de inmuebles, según un informe reciente de Zonaprop.

“Los alquileres temporales hoy en día son los que tienen un contrato promedio menor a seis meses”, afirmó Leandro Molina, director de Zonaprop. Si bien estos alquileres venían creciendo en los últimos años en el país, con momentos de alta demanda que alcanzaron aproximadamente un 11% y 10% de las búsquedas, ahora se manifiesta un notorio cambio de tendencia.

En números: el 10% del total de las búsquedas destinadas a alquiler temporario en esta plataforma inmobiliaria se registró entre fines del 2020 y principios del 2021, y entre mayo y septiembre de 2022. El pico máximo con un 11% fue entre fines de 2021 y principios de 2022. Pero ya en 2023 se mostraron números a la baja entre 7% y 5%, siendo el mes pasado el mínimo histórico con un 2% promedio. La caída se registra en todas las zonas del AMBA, con la zona oeste y sur en un 1% y CABA en un 4% del total.

Las razones por las cuales los alquileres temporarios tienen cada vez una demanda más baja son tres:

1) Derogación de la ley de alquileres

Luego de la derogación de la polémica ley de alquileres, el escenario y la tendencia se vieron modificados. Mientras la ley estaba vigente, existía una diferenciación entre el alquiler temporal y el alquiler tradicional tanto en oferta, tipo de contrato, tiempos, condiciones, precios y rentabilidad. Hoy en día, esa diferencia ya no es tan marcada, debido a que no existe hoy en día un plazo mínimo de contrato. Derogada la ley de alquileres se puede alquilar un departamento o casa por el tiempo que acuerden las partes, en caso de no especificarlo en el contrato será por dos años pero si lo estipulan puede ser por menos tiempo.

También la derogación de la ley permitió que se fije el precio del alquiler en la moneda en que el propietario requiera, esto es que se puede pautar el pago de alquileres tradicionales en dólares cuando antes solo los temporarios podían hacerlo.

En lo que va del año se analizó un cambio en el patrón de alquileres luego de la derogación, en el cual se pasó de una hegemonía del alquiler temporario hacia uno tradicional o permanente. Es decir, la derogación de la ley es la principal causa de este cambio de tendencia, pero no es la única.

Tal es el caso que la oferta de alquiler tradicional en el primer semestre del año creció más del 200%, representa un 230% más que febrero del año pasado y alcanzó un máximo histórico en seis años, según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

2) Rentabilidad y costos de mantenimiento

Otro motivo que lo explica es que el alquiler temporario fue rentable hasta el año pasado. “El tipo de cambio real estaba alto, es decir, estábamos baratos para extranjeros. Lo que hizo que fuera ´muy rentable´ el alquiler temporario comparado con el permanente. Encima, el alquiler tradicional no era tan elegido porque estaba regulado por la ley”, explicó Federico González Rouco, economista de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza.

En esa misma línea, Molina afirmó: “Antes, muchos propietarios decidían volcar sus propiedades hacia el alquiler temporal, porque registraban mayor rentabilidad”.

Otra razón por la que hoy en día los propietarios se volcaron al alquiler permanente es por el “costo de mantenimiento” al tener contratos tan cortos, por ejemplo el de limpieza y que el equipamiento de la casa esté siempre en condiciones, y el trabajo que da preparar un departamento para que ingrese un nuevo inquilino en cuestión de días.

3) Sobreoferta

Otro motivo del cambio de tendencia fue la sobreoferta de alquileres temporarios que hubo el año pasado. Al haber sido una opción más rentable según los especialistas, esto provocó que haya un exceso de oferta de inmuebles. Aquellas personas que no querían alquilar bajo las condiciones de la ley pero tampoco tenerlo vacío o venderlo, lo equipaban y lo convertían en un hospedaje temporario. Y eso generó un exceso de stock con alta competencia. “Al haber tantos en oferta, esto provocó una sobreoferta, lo que hizo que baje el valor y deje de ser tan rentable”, concluyó González Rouco.

Por Fernando Torres Ullmer

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Alquileres temporarios: las 3 razones por las que el negocio cayó en picada

Fuente: DIARIO LA NACION (28–7–2024)

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Pequeño alivio para los inquilinos: por primera vez en 50 meses, se desaceleró el índice de ajuste de los alquileres

En septiembre, los contratos deberán actualizarse con una suba de 243%, cuando en agosto el Indice de Contratos de Locación (ICL) había trepado 247% anual. Es la primera vez desde que fue creado, en 2020, que muestra una desaceleración

“Veníamos de récord en récord mes a mes, con la escalada imparable del ICL que elabora el Banco Central. Ese era el título cada vez que dicho organismo emitía el comunicado donde informaba el coeficiente diario de este índice que utilizamos para ajustar los alquileres con contratos vigentes desde julio de 2020″, señaló a Infobae Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño.

El CPI Alejandro Braña comentó que la opción de ajustar por ICL sigue siendo la preferida para ajustar contratos semestrales, cuatrimestrales y trimestrales porque tanto inquilino como propietario, y también los corredores inmobiliarios que intermedian en las locaciones de vivienda, “lo consideran un índice de ajuste más amigable”.

Los propietarios, en su gran mayoría, buscan que su inquilino pueda cumplir mes a mes con los pagos, evitando situaciones que lleven a judicializaciones o la desocupación del inmueble, para evitar el proceso de oferta y selección de un nuevo inquilino que cumpla con las condiciones de ingresos y garantía.

Aunque el ICL fue creado para la ley derogada el 29 de diciembre de 2023 por el DNU 70/2023 del Presidente Javier Milei, sigue utilizándose en muchos contratos. “Esperamos que no se discontinúe, ya que casi todas las locaciones se inclinarían al IPC del INDEC, generalmente más elevado que el ICL. Los ajustes de ingresos y paritarias, salvo excepciones, vienen por detrás de la inflación desde hace tiempo”, acotó el CPI Alejandro Braña.

Los inquilinos que tienen contratos vigentes con la Ley de Alquileres y que deben actualizarlos en septiembre tendrán un pequeño alivio. Por primera vez en 50 meses, el Índice de Contratos de Locación (ICL) desaceleró el incremento y trepó 243,16%, cuando en agosto había subido 247,56%. Por lo tanto, una familia que pagaba $ 100.000 en agosto, y desde hacía un año, el mes próximo pasará a pagar $ 343.160 por los próximos 12 meses.

Este cambio es inédito desde la creación del ICL. El índice fue establecido el 19 de junio de 2020 con la sanción de la normativa, que finalmente fue derogada por el actual Gobierno a fin de año mediante un DNU.

A pesar de esta reducción, la actualización sigue siendo costosa para quienes deben abonar mes a mes por su hogar, sumado al fuerte incremento de las expensas que en julio último marcó un récord del 101,6% en lo que va de 2024.

La baja intermensual de agosto a septiembre de 2024 en el ajuste de contratos vigentes desde 2022 a la fecha marca un punto de inflexión en un período de más de cuatro años, durante el cual el índice no dejó de subir, acompañando el crecimiento incontrolable de la inflación, que recién hace tres meses comenzó a descender con fuerza.

“Veníamos de récord en récord mes a mes, con la escalada imparable del ICL que elabora el Banco Central. Ese era el título cada vez que el banco emitía el comunicado donde informaba el coeficiente diario de este índice que utilizamos para ajustar los alquileres con contratos vigentes desde julio de 2020″, señaló a Infobae Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño.

El ICL toma datos de 60 días hacia atrás en su elaboración. Por eso, recién ahora se produce esta baja y llega al índice el descenso que vienen observando desde el mercado inmobiliario desde hace algunos meses.

La suba del alquiler para quienes tienen contratos vigentes bajo la ley derogada se calcula en función del ICL, que contempla la variación de la inflación (según el Índice de Precios al Consumidor, IPC, del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la Remuneración Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Braña agregó: “La baja en el ICL va totalmente de la mano con la de la inflación, recién ahora en baja.

Sin ley

El mercado de los alquileres tuvo un movimiento significativo en los últimos meses debido, principalmente, a la derogación de la Ley de Alquileres, que desalentaba a aquellos propietarios que pretendían tener una renta producto del contrato de locación, informaron desde el sector.

Verónica Pagola, CEO de Century 21 Argentina, destacó que “las diferentes regulaciones y las limitaciones a la libertad de contratación hicieron que escaseara la oferta de inmuebles en alquiler. Dejada sin efecto dicha legislación, los que intervienen ahora eligen mayoritariamente el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como modo para actualizar los contratos”.

Ejemplos

Actualmente, se siguen ofreciendo inmuebles con ajustes a través del ICL. A continuación, algunos ejemplos concretos en CABA y cómo afectó este índice a los valores de los contratos actuales en comparación con meses anteriores:

• Villa del Parque, departamento 2 ambientes: Pagó últimos 12 meses: $ 160.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (próximos 12 meses): $ 571.200.
• Mataderos, departamento 3 ambientes: Pago últimos 12 meses: $ 120.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (próximos 12 meses): $ 428.400.
• Villa Lugano, 4 ambientes (casa): Pago últimos 12 meses: $1 60.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (próximos 12 meses): $ 571.200.
• Parque Patricios, 2 ambientes amoblado: Pago primer cuatrimestre: $ 290.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024: $ 497.600.
• Almagro, 2 ambientes: Pago primer cuatrimestre: $ 250.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (segundo cuatrimestre): $ 395.800.
• Recoleta, 2 ambientes: Pago primer cuatrimestre: $ 300.000 Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (segundo cuatrimestre): $ 475.000.

Braña comentó que la opción de ajustar por ICL sigue siendo la preferida para ajustar contratos semestrales, cuatrimestrales y trimestrales porque tanto inquilino como propietario, y también los corredores inmobiliarios que intermedian en las locaciones de vivienda, “lo consideran un índice de ajuste más amigable”.

Los propietarios, en su gran mayoría, buscan que su inquilino pueda cumplir mes a mes con los pagos, evitando situaciones que lleven a judicializaciones o la desocupación del inmueble, para evitar el proceso de oferta y selección de un nuevo inquilino que cumpla con las condiciones de ingresos y garantía.

Expectativas hacia adelante

Las expectativas del sector son que el ICL continúe su proceso de desaceleración en el próximo trimestre y en la comparación intermensual muestre caídas.

Aunque el ICL fue creado para la ley derogada el 29 de diciembre de 2023, sigue utilizándose en muchos contratos. “Esperamos que no se discontinúe, ya que casi todas las locaciones se inclinarían al IPC del INDEC, generalmente más elevado que el ICL. Los ajustes de ingresos y paritarias, salvo excepciones, vienen por detrás de la inflación desde hace tiempo”, acotó Braña.

Hasta fines de 2023, el mercado inmobiliario mostraba un leve crecimiento debido a excedentes en pesos, bajo costo de construcción y tasas de interés negativas. Esta tendencia continuó este año con la recuperación de ingresos en dólares y el anuncio de créditos hipotecarios.

De mantenerse la estabilización macroeconómica, podría esperarse un futuro promisorio para el real estate en general, no solo en el mercado de alquileres. La recuperación económica y el acceso a créditos hipotecarios presentan un escenario favorable que podría impulsar un mayor dinamismo en el sector, facilitando tanto la compra como el alquiler de propiedades”, agregó Pagola.

Por José Luis CIERI

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Las expectativas en el mercado inmobiliario siguen latentes a la espera del crecimiento de participantes en la primera etapa del blanqueo que finaliza el próximo 30 de septiembre

“La noticia del blanqueo se da en un momento en el que están apareciendo créditos que no estaban disponibles desde hace 6 años. Más allá de que se vienen implementando de manera apaciguada y lenta, la convergencia de ambas herramientas en un mismo momento genera muchas expectativas para nuestro mercado porque hay gente que puede blanquear hasta u$s 100.000 sin multa y utilizarlos pidiendo un crédito por un porcentaje menor de ese 70% u 80% de tope que financian los bancos”, explica Alejandro Braña, corredor Inmobiliario y miembro del Consejo Directivo y del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario CABA

Haciendo un poco de historia, es probable que el último blanqueo importante de Argentina, haya sido el Certificado de Depósitos para Inversión, CEDIN el cuál se implementó en 2013 y que fue pensado como una herramienta para atraer dólares no declarados y guardados en cajas de seguridad, debajo del colchón, paraísos fiscales o cuentas en el exterior. El adjetivo le cabe ya que en su haber se generó un blanqueo de u$s 1.300 millones a través de aproximadamente 9.200 operaciones inmobiliarias.

Con el blanqueo de capitales, estas serán las propiedades que más subirán de precio

El segmento de departamentos usados de uno y dos ambientes van a ser los más dinamizados. Los desarrollos de pozo también entraron en la reglamentación

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó el blanqueo de capitales propuesto en el paquete fiscal, contemplado en la Ley 27.743 y aprobado junto a la Ley Bases. El blanqueo o regularización se va a dividir en tres etapas cuya fecha límite para realizar la manifestación de adhesión es el 30 de abril de 2025. La buena noticia para el mercado de propiedades es que el dinero blanqueado se va a poder invertir tanto en la compra de viviendas usadas como en proyectos inmobiliarios en desarrollo.

Es por esto que los actores involucrados aguardan expectantes los movimientos que se van a dar en los próximos meses a la espera de un rebote de precios para un mercado que estuvo agónico durante años.

“La noticia del blanqueo se da en un momento en el que están apareciendo créditos que no estaban disponibles desde hace 6 años. Más allá de que se vienen implementando de manera apaciguada y lenta, la convergencia de ambas herramientas en un mismo momento genera muchas expectativas para nuestro mercado porque hay gente que puede blanquear hasta u$s 100.000 sin multa y utilizarlos pidiendo un crédito por un porcentaje menor de ese 70% u 80% de tope que financian los bancos”, explica Alejandro Braña, corredor Inmobiliario y miembro del Consejo Directivo y del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario CABA.

Se viene una suba de precios de las propiedades

La mayoría de los referentes del sector inmobiliario coinciden en que es muy probable que esta posibilidad de sincerar fondos que pueden volcarse a la compra de propiedades tenga impacto directo en los precios llevándolos a la suba.

“Este fenómeno es como el que sucedió, con algunos cambios variables, en la gestión de Mauricio Macri con dos productos que se potencian y van a activos como acciones y propiedades. El mercado de la construcción o del Real Estate es un gran canalizador de esos fondos. El primer impacto es que se trata de un capital que genera que haya más transacciones porque quienes adhieren al blanqueo van a comprar una propiedad y la misma dinámica lleva a que eso tenga efectos directos en los precios”, señala Alan Schachter, arquitecto, corredor y asesor inmobiliario.

Teniendo en cuenta que los contribuyentes que no tienen sus activos declarados en el país podrán blanquear hasta u$s 100.000 sin abonar ningún impuesto fijo, es esperable que las propiedades usadas de 1 o 2 ambientes sean las que más se dinamicen y las que por efecto rebote aumenten su valor.

Si bien es cierto que desde septiembre de 2023 los precios del mercado se estabilizaron y dejaron de caer, la expectativa es que para este año puedan también subir entre un 2% y un 5% aunque no de la misma manera en todos los segmentos.

El bróker inmobiliario Fabián Achával, indica que “el que va de 0 a u$s 100.000 va a subir mucho sus valores y no tanto el que va de u$s 100.000 a u$s 200.000. De ahí en adelante no creo realmente que haya recuperación de precios motivada por el blanqueo”. De este modo, resulta obvio que la estrella del mercado inmobiliario, “va a ser el segmento de 0 a 100 porque el blanqueo va a jugar con el crédito hipotecario ya que hay gente que ahora no tiene que justificar ese dinero”, asegura.

Sin embargo, se muestra cauto ya que la perspectiva de los créditos viene más lenta de lo planeado. “Estaban desmantelados los equipos comerciales. Vamos a ver en un par de días que sucede con las hipotecas pero hay pocas operaciones por el momento”, agrega.

Así las cosas, las proyecciones para los próximos meses son cautelosas pero optimistas. En principio, porque hay algo que ya está sucediendo y es que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles, de acuerdo al reciente informe entregado por el Colegio de Escribanos de CABA con respecto a los datos de junio 2024, registró una mejora interanual en los actos de un 28% registrándose 4.232 escrituras contra un registro de 3.320 en junio de 2023.

No obstante, aún quedan muchas dudas con respecto a los préstamos para la compra de viviendas porque “se ve con claridad que los mencionados y promocionados créditos hipotecarios que aparecieron después de 6 años de ausencia en abril pasado, no han llegado a la realidad de la gente, de la calle y de los números”, señalaron desde el organismo.

Schachter cree que hay que tener paciencia y observar lo siguiente: “El abril de 2016 de Macri fue igual y a fin de año se hizo exponencial y subió a 2.000 créditos. Entonces, si continuamos con el blanqueo, más la oferta estable, el número de transacciones en relación a lo que está publicado va a aumentar, sin dudas”.

¿Y si sale bien?

Haciendo un poco de historia, es probable que el último blanqueo importante de Argentina, haya sido el Certificado de Depósitos para Inversión, CEDIN el cuál se implementó en 2013 y que fue pensado como una herramienta para atraer dólares no declarados y guardados en cajas de seguridad, debajo del colchón, paraísos fiscales o cuentas en el exterior. El adjetivo le cabe ya que en su haber se generó un blanqueo de u$s 1.300 millones a través de aproximadamente 9.200 operaciones inmobiliarias.

“Si tenemos en cuenta que en promedio se registran anualmente cerca de 40.000 escrituras en Buenos Aires, que el CEDIN haya habilitado esa cantidad de transacciones fue muy positivo”, señala el analista y asesor inmobiliario Daniel Bryn.

De esta manera, sobre el nuevo régimen de blanqueo el consultor agrega que “de acuerdo al Banco Central hay u$s 277.000 millones en el colchón y sin blanquear y si tenemos en cuenta que por mes se escrituran operaciones por alrededor de u$s 390 millones, creo que cualquier dólar que derrame en el mercado esos u$s 270.000 millones posibles de blanquear, claramente va a tener efecto muy bueno”.

Los desarrolladores festejan

La normativa indica que la suma que se puede blanquear sin pagar ningún tipo de tasa asciende a u$s 100.000. Cuando la cifra supera ese monto, el excedente a pagar podría llegar a ser del 5%, 10% o 15% según el momento de adhesión al régimen. La reglamentación también define que quedan exentas del pago de tasas las compras en emprendimientos de pozo que no tengan más de 50% de avance.

“Con esas condiciones, está claro que la mayoría de las operaciones van a apuntar a los departamentos usados, aunque la oferta está a la baja. En cambio, hay muchos proyectos en construcción por lo que creo que va a ser uno segmento muy beneficiado”, destaca Bryn.

Sobre este punto, de todas formas, se abre un interrogante. “Me parece que la compra al 50% no es fácil porque el desarrollador quiere ponerle un precio por la proximidad a la finalización, el tiempo y esfuerzo transcurrido y el inversor quiere sostener el precio de pozo. Habrá que ver cómo se da esa dinámica”, señala Schachter.

Como sea, se trata de una muy buena noticia para el rubro de la construcción el cuál vió como se dispararon sus costos en dólares haciendo que muchas obras en ejecución quedaran paralizadas y a la espera de medidas de este tipo que volvieran a poner en marcha el engranaje. De hecho, se trató de uno de los reclamos que la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos le había hecho con mayor énfasis al ministro de Economía, Luis Caputo, para que el blanqueo dinamizara aún más el sector.

Habrá que esperar y ver el impacto de la medida que se espera que, junto con los créditos hipotecarios, active el mercado. Para eso todos los referentes consultados coinciden en algo: tiene que haber equipos técnicos preparados y los pasos administrativos ser más simples y de resolución rápida porque la recuperación apremia.

Por Leila GANEM

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Con el blanqueo de capitales, expertos anticipan cuáles serán las propiedades que más subirán de precio

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (20–4–2024)

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